| 【免费】在线模拟考场，让考生边学边练！巩固学习效果>> 在线模拟考场，提供自动阅卷评分、全试题解析、考题讨论等功能，帮助学员模拟实战。 |
| 【精品班】考生第一年考试未通过 第二年半价重学！点击查看>> 房地产估价师：由建筑辅导界享有盛誉的权威专家授课，24小时专家在线答疑，7天内免费退换课！ |
1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
|
|
第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
第n年 |
|
1．土地取得 |
— |
|
|
|
|
|
|
|
2．工程建设 |
|
— |
— |
— |
|
|
|
|
1）住宅楼建设 |
|
— |
— |
|
|
|
|
|
2）写字楼建设 |
|
|
— |
— |
|
|
|
|
3．经营 |
|
|
|
— |
— |
— |
— |
|
1）住宅楼销售 |
|
|
|
— |
|
|
|
|
1）写字楼出租 |
|
|
|
|
— |
— |
— |
来源：建设工程教育网
