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根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）
2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案
一、单选题
1．C2．D3．C4．C.5．B 6．D7．C8．C9．D10．A
11．C12．C13．C14．C15．D16．D17．C18．D19．B20．C
21．C2．B23．C24．C25．B26．D27．B28．B29．C30．B
31．B32．C33．B34．B35．D
二、多选题
1．BCD2．AC3．DE4．ACE5．BCDE6．ABC7．ABDE8．ABCD9．ABD10．ABC
11．ABCE12．DE 13．ABDE14．ACE15．BC
三、判断题
1．√2．×3．×4．√5．×6．√7．√8．√9．×10．×
11．√ 12．× 13．√ 14．√15．×
四、计算题
1．解：
（1）计算未来3年的净利益。
1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元
2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元
3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
（3）计算收益价格。
或：
2．解：
第一种答案：
（1）项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值。
1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元
住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：
7500/(1+10％)3=5634.86万元
2）写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元
3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元
写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元
2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元
3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元
4）项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89万元
（4）住宅楼销售税费及折现值。
1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元
（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
=5279.78万元
第二种答案：
来源：建设工程教育网
