2003年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案

时间：2011-06-28  来源：建设工程网  编辑：  打印

（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m²。

现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：

房地产类型	低风险	高风险
住宅	3%～4%	5%～6%
商业	5%～6%	7%～8%
工业	4%～5%	6%～7%

9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。

A.4％～5％

B.5％～6％

C.6％～7％

D.7％～8％

10，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（）。

A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平

B.在全部经营期内持续增长

C.在全部经营期内保持不变，

D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

××商务楼估价报告

报告封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

三、估价对象

1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得×x商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m²。总用地面积2560m²。筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述（略）。

四、估价目的

评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间

2003年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果。

估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

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