2003年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案

时间：2011-06-28  来源：建设工程网  编辑：  打印

当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：

1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

比准价格计算：

一、交易日期修正系数

1.K_A=99.7％

2.K_B=99.0％

3.K_C=99.2％。

二、求取比准价格

1.比准价格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

×100/100×100/99×100/99×101/100

=6617元/m²

2.比准价格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

×100/100×100/102×100/100×100/100

=6344元/m²

3.比准价格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

×100/100×100/101×100/102×100/103

=6201元/m²

4.比准价格计算结果：

（6617+6344+6201）/3=6387元/m²

参考答案

一、问答题：

（一）答：

1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。

2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。

3.收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。

4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。

5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。

注：1.如只答参数的不给分。

2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。

（二）答：

1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。

2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。

3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。

4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；

答②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；

答⑧：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；

5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。

（三）答：

1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；

2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；

3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；

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