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（3）估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95万元
4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
4988.95×3％=149.67万元
5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
11882.53×8％=950.60万元
6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988，95万元，
开发利润为：
4988.95×15％=748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1％。
8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：
（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27万元
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05万元
2.开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）
（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取：
555.01×3％=16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76％。
555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
555.01×15％=83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52万元
则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
|
名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
|
总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
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可出租建筑面积 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
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设备用房建筑面积 |
2500m2 |
房屋维修费率/年 |
房屋重置价格的2% |
|
管理用房建筑面积 |
500m2 |
月物业管理费 |
5元/m2 |
|
营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
|
平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50元/m2 |
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估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
25000×2000×2％=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3％+500×50％=692040元
3.年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
（三）年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元
（四）估价结果
参考答案
一、问答题
（一）答：
1.在估价程序上应特殊注意：
（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。
（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
来源：建设工程教育网
