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3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
1.采用的公式：
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）采用的公式：
（2）所选可比实例（表1）。
表1可比实例情况表
|
可比实例与估价对象/ 比较项目 |
A |
B |
C |
估价对象 |
|
项目名称 |
××苑 |
××楼 |
××园 |
××园 |
|
项目坐落 |
××新村××号 |
××路××号 |
××道××号 |
××大道××号 |
|
土地使用权取得方式 |
出让 |
出让 |
出让 |
出让 |
|
土地等级 |
住宅Ⅳ级 |
住宅Ⅲ级 |
住宅Ⅲ级 |
住宅Ⅳ级 |
|
建筑结构 |
钢混高层 |
钢混高层 |
钢混高层 |
钢混高层 |
|
规划用途 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
|
成新状况 |
十成新 |
十成新 |
十成新 |
|
|
交易状况 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
|
交易日期 |
2005.3 |
2005.3 |
2005.4 |
|
|
成交价格/（元/m2） |
3100 |
3100 |
2960 |
|
（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（4）交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。
2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。
表2房地产状况具体调整
|
可比实例与估价对象/房地产状况 |
A |
B |
C |
估价对象 |
|
|
区 域 因 素 |
商服繁华程度 |
20 |
21 |
20 |
20 |
|
交通条件 |
21 |
21 |
23 |
20 |
|
|
环境景观 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
公共服务配套 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
发展规划 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
基础规划 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
文件娱乐 |
10 |
10 |
10 |
1D |
|
|
街道条件 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
合计 |
101 |
102 |
103 |
100 |
|
|
个 别 因 素 |
土地利用程度 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
临路状况 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
|
设施设备 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
装修状况 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
平面布置 |
12 |
12 |
9 |
10 |
|
|
建筑结构 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
楼栋朝向 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
面积大小、形状 |
10 |
10 |
8 |
10 |
|
|
合计 |
102 |
102 |
97 |
100 |
|
来源：建设工程教育网
