2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案

时间：2008-07-08  来源：建设工程网  编辑：  打印

（6）比较修正计算

表3市场法修正计算表

可比实例	成交价材/ （元/m2）	交易情况修正	交易日期调整	区域因素调整	个别因素调整	比准价格/ （元/m2）
A	3100	100/100	100/100	100/101	100/102	3009
B	3100	100/100	100/100	100/102	100/102	2980
C	2960	1000/100	100/100	100/103	100/97	2963

从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：

（3009+2980+2963）/3=2984元/m²

（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m²，其中地下建筑面积7979m²作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m²。故估价对象预计建成后的总价值为：

2984×39820.80=11882.53元

3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m²（含地下建筑面积3998.00m²），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m²（含地下建筑面积3981.00m²）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m²，本次评估取900元/m²。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m²，一般水电安装增加值为30元/m²，消防设备及安装增加值为10元/m²，电梯及安装增加值为50元/m²，则续建工程成本为：

24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95万元

（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m²，估价对象用地面积为23667.00m²，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元

来源：建设工程教育网