物业管理操作实务(三)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

（3）依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。

其次，服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督，接受物业管理相关部门的指导和监督，这又是物业管理企业的另一条重要义务：

（1）首先要接受工商管理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位，监督管理或参与管理市场上的各种经济活动，检查处理经济违法违章行为，保护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保证社会主义市场经济的健康发展。物业管理公司要依法登记成立，经营范围要明确，以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同要对照经济合同订立的条件：双方当事人是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家利益、社会公共利益或第三者利益；是否超越企业经营范围；双方当事人意思是否表示真实；订立合同是否符合法定程序。根据规定，物业管理服务合同应到房地产主管部门备案。另外，物业管理公司在经营活动中使用商标、广告等，也要服从行政部门的管理；

（2）接受行业行政主管部门和政府有关行政主管理部门的行政管理。这主要是要接受资质核准登记管理，对物业管理行为的管理，对违反物业管理有关规定进行行政处罚，社区管理规定等；

（3）接受物业管理的价格管理。物业管理关系到千家万户的安居乐业，其收费既要考虑公平合理，还必须实行公开，还要考虑与物业所有权人、使用人经济承受能力相适应。物业管理企业要在物业管理价格政策范围之内经营。

四、物业管理企业的机构设置

（一）机构设置的要点

1.精悍的科学决策领导机构

物业管理企业作为独立的经济实体，决策机构上进行经营决策，决定着用人机制，关系到企业的生存和发展。这就要求设立一个精悍、高效、富有战斗力的领导班子。一种是经理负责制，要求有水平高、懂经营、素质好的经理，上级部门要加强领导，职工参与民主管理；第二种是董事会制，决策层和管理层分离，分级负责，权责对应。

2.适应市场风险的机制

服务管理要向市场要效益，寓管理、效益于服务之中。机构设置要体现企业风险共同承担的原则。企业要承担次级风险即自负亏损，也要承担最大风险即破产倒闭，要把个人劳动、部门服务质量、经济效益与企业风险挂钩，要“定岗、定员、定职责”，使得进行物业管理的人、物及场所达到最佳结合。

3.集约化的管理体制

物业管理企业的经营者、工程技术人员和全体操作工人要把企业动力作用的方向集中到不断开拓市场，依靠技术进步改善管理、降低成本，提高服务质量上来，从而实现物业管理企业的有效经营。

（二）有关部门的设置

物业管理企业的内部机构的具体设置，要根据管理物业的规模和服务管理的目标内容，以及物业管理企业实际情况决定。通常物业管理企业的内部机构设置一般有如下几种模式：

1.事业部制

所谓事业部制，原是西方国家一些大公司将公司所属的分公司或工厂，按产品大类划地区组织事业部，实行集中决策指导分级经营实行单独核算的一种组织形式。即物业管理公司（有的称总公司）下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务，总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，统一调度人力、物力、财力等。

2.直线-职能制

职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。直线-职能制是管理机构有两个层次，一个是管理层，一个是作业层，经理通过部门领导实施内部管理。

香港往往把部门归并为三块：管理、服务和内务。

不论是事业部制或直线职能制，各部职能大致如下：

经理室。它是决策机构，经理对公司负全面责任，对重大问题作出决策，布置和协调各部门工作。

办公室。主要负责公司内部日常行政事务，包括人事、后勤、档案等，有时办公室还负责招聘和培训员工工作。

财务部。主要负责财务管理，在经理领导下做好资金运作的日常工作，负责管理服务费的收缴，会计、出纳分开，做好财会账册、报表，缴纳财税，要经常向经理报告公司财务情况。

工程部。这是负责物业维修及设备运行的技术管理部门，一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，包括房屋的设备检验、维修工程安排，对业主装修的指导和监督等。

来源：建设工程教育网