物业管理操作实务(二)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

这个阶段的特点是：

（1）虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；

（2）传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡；

（3）物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏；

（4）开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量；

（5）政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；

（6）物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。

（二）市场化阶段

下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：

（1）传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；

（2）物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；

（3）出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；

（4）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；

（5）物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺；

（6）物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。

三、物业管理发展的内部条件

（一）国家重点鼓励项目

近年来，随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化，国内产业结构也发生了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化，国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目的原则是：

（1）符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；

（2）有比较高的技术含量，有利于企业设备更新，加快对传统产业的技术改造，促进产业结构的优化和升级；

（3）国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础，有利于形成新的经济增长点；

（4）符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；

（5）供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经济的持续快速健康发展。

物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此在目录的第27领域：《城市基础设施及房地产》中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且，前三项的发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理具有良好的前景，物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增长的热点。但是，要使这个前景变为现实，还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下，就对这两方面作一些分析。

（二）内部环境

（1）业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺；

（2）物业管理经营能力和服务水平的提高；

（3）物业管理专业人才的培育和结构的优化；

（4）物业管理的理论研究和对实践的指导。

以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述，第四条则在本节后面结合学科建设一并论述。

四、物业管理发展的外部条件

物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：

来源：建设工程教育网