物业管理操作实务(三)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

管理部。一般有房屋及设备急修以及一般报修受理或作业，负责保安、消防、车辆交通等工作，辖区内的环境保护和日常清扫，绿化设施的管理，树木、绿地养护等。

经营发展部。这是物业管理公司“一业为主、多种经营”的管理部门，对物业管理公司贯彻以业养业的方针至关重要。经营发展部负责各种文化、娱乐、生活、商业等公共性服务经营设施和部门，接受业主综合性或个别性的委托、代办服务。

3.物业管理有限责任公司的组织机构

根据《公司法》，有限责任公司设立股东会、监事会和董事会。股东会是公司的权力机构。它决定公司的经营方针和投资计划，选举和更换董事，选举和更换由股东代表担任的监事，对发行公司债券等作出决议等。监事会由股东会选出的监事和公司职工民主选举产生的监事组成，这是公司监督机构。董事会是经营决策机构和业务执行机构，董事长为公司的法定代表人。有限责任公司经理，由董事会聘任或解聘。

4.物业管理股份有限公司的组织机构

股份有限公司和股份合作公司应订立章程，其内容前文已述。发起人、认股人举行创立大会，通过公司章程，选举董事会成员，选举监事会成员等。

五、物业管理企业的经营管理

物业管理集服务、经营为一体，既是一种服务行为，又是一种经营行为。物业管理企业应在国家宏观政策、法规的调控下，按照市场需求，采取科学的管理方法，运用先进的管理手段和管理工具自主地组织服务与经营。物业管理企业在管理服务活动中，必须以经营为手段，以效益为目的。以经营为手段，就是要在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中的各项经费开支；以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益和心理效益为最终目标。由于物业管理与社会的关系密切，物业管理企业对社会的贡献除本身的经济效益以及缴纳税费外，对其他行业来说还有更多的社会效益、环境效益和心理效益。例如，良好的物业管理可以为业主提供一个方便、安全、清静、整洁、舒适的居住和工作条件，使人们能安居乐业；优良的物业管理还能创造优美的小区环境，为树立城市形象增添光彩。把经济效益与这些社会效益、环境效益和心理效益结合起来就形成了物业管理的综合效益。良好的综合效益能为企业带来良好的企业形象，而良好的企业形象又是形成商业信誉的重要源泉，因而它也是构成企业无形资产的重要组成部分。一家拥有较高商誉的企业无疑具有更大的发展空间，其重要意义在于可以睦邻公众关系，促进管理服务的销售，获得行业竞争优势。

鉴于目前人们对物业管理的适应性和承受性差距较大，人们的观念还没有完全转变，我国的物业管理企业要提高经济效益乃至综合效益就必须从自身经营管理入手，实施规范化、规模化、信息化的经营管理。

规范化就是要求物业管理企业必须完善企业管理，物业管理的运作必须做到规范化，尤其是目前问题较多的收费管理。对于物业管理的基本业务和专项业务，一般以“保本微利”为原则，只向业主收取低廉的费用。对于物业管理的特色业务，一般以“低利”为原则，即在成本之上再收取稍高一些的费用。对于物业管理的多种经营业务，则要求讲究经济效益。物业管理企业应充分发挥能动作用，积极开拓多种经营的新领域，并且在提高经济效益的同时注意提高社会效益和环境效益。

规模化就是要求物业管理企业尽可能实行规模化经营，使物业管理不断优化。根据规模经济理论，企业只有达到了经营规模程度，此时管理服务的单位成本最低，这样才能提高企业的经济效益。物业管理虽然是服务性行业，但作为一个企业，在开拓物业管理业务时，应立足于提高企业经济效益和减低业主管理费负担，考虑运用规模经济理论发展企业。根据目前不同规模物业管理企业的经营状况分析，可以发现凡是上规模的物业管理企业，既可以减轻业主的经济负担，又能为自身创取较好的经济效益。此外，上规模的物业管理企业，更能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。随着人们生活水平的不断提高和观念的改变，业主对提高物业功能质量，改善物业环境的要求也会越来越高，要求物业管理企业提供的服务内容也会越来越多。上规模的物业管理企业，由于社会网络众多，各种人才齐全，可以满足业主的要求，而一些小企业则无法做到。

来源：建设工程教育网