物业管理操作实务(三)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

（4）投资者合法的开业证明；

（5）投资者的资信证明；

（6）董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派（任职）文件和上述中方人员的身份证明；

（7）其他有关文件证件。

当三资物业管理取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案阶段。

2.内资物业管理企业的设立登记

内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业管理企业，当具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围等时，即可进行营业登记。登记的主要事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。

当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。

应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业管理集团公司，一般领导着由原房管所转制成立的物业管理公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。

（三）资质等级管理

1.资质等级管理的目的

物业管理企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力和规模的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业管理企业进行资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。

市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业管理企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。

2.资质等级

目前，部分省和城市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定，但尚无全国性的规定。根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定，物业管理企业按资质条件分为一、二、三级和无级

一级物业管理企业需具备的条件是：管理物业规模50万平方米以上，或管理涉外物业20万平方米以上；管理物业类型3种以上，或涉外物业2种以上；必须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标面积50％以上；企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；经营年限须在3年以上；注册资本在100万元人民币以上。

二级物业管理企业需具备的条件：管理规模20-50万平方米，或管理涉外物业5-20万平方米；管理物业类型2种以上，或管理涉外物业；须有1个以上优秀小区或大厦，所管物业达标30％以上；有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；经营年限须在2年以上；注册资本在50万元人民币以上。

三级物业管理企业须具备的条件：管理物业规模3-20万平方米，或涉外物业1-5万平方米；有中级专业技术职称3人以上；企业注册资本10万元人民币以上。

暂不定级的物业管理企业：管理物业规模在3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的.

3.资质等级审批

根据上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行。

物业管理企业，一般要在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。

外商独资、中外合资、中外合作的物业管理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。

内资物业管理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料：

（1）企业法人营业执照；

（2）公司经理出任聘任书；

（3）中级以上职称人员的证书或证明材料；

（4）资质等级申报表；

（5）公司的管理章程、管理合同；

（6）其他所需材料。

市房地局和区县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起20日内，核发物业管理资质证书。

4.日常资质管理

资质证书有效期2年；无正当理由不申请的企业要责令其限期申请；企业开业两年内不实施物业管理的，复评不再核发证书；企业如注销或破产，资质证书交回主管部门。

来源：建设工程教育网