2012年度房地产估价师《案例与分析》重点摘要（2）

时间：2012-03-06  来源：建设工程网  编辑：  打印

7.4.4 投资利息

投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

（1）应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。

（2）计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间（如开发期或建造期）内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

（3）计息的方式。有单利计息和复利计息两种。

（4）利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

（5）计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

（6）名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

为了更好地弄清投资利息的测算，下面将有关问题再作进一步的说明。

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率单位时间内的利息/本金×l00%计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：I=P×i×n F=P（1+i×n）

如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6%，则到期时：I=F×i×n=1 000×6%×2=120（元）

F=P（1+i×n）=1000×（1+6%×2）=1120（元）

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。

复利的本利和计算公式为：F=P（1+i）n复利的总利息计算公式为：I=P[（1十i）n-1]上述公式可由表7—1推导出。

如将1000元存人银行2年，银行存款的复利年利率为6%，则2年后：F=P（1+i）n=1000×（1+6%）2=1123.6（元）

I=P[（1+i）n-1]=1000×[（1+6%）2-1]=123.6（元）

由上不难看出，在本金相等、计息的周期。数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多。

在上述利息计算中，是假设利率的时间单位与计息周期一致。当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的问题。假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，至n年末时，在名义利率下的本利和为：F=P（1+r/m）n×m如果每半年计息一次，则m=2；每季度计息一次，则m=4；每月计息一次，则m=12.要找出名义利率与实际利率的关系，可以通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。

在名义利率下的一年末本利和为：F=P（1+r/m）m假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为：F=P（1+i）

所以P（1+i）=P（1+r/m）m得出i=（1+r/m）m-1名义利率与实际利率的关系，也可以通过利率的计算公式得出：i=（F-P）/P=P[（1+r/m）m-P]/P=（1+r/m）m-1

例如：年利率为6%，存款额为l 000元，存款期限为1年，

如果按一年6%的利率计息一次，

按半年3%（6%÷2）的利率计息2次，

按季1.5%（6%÷4）的利率计息4次，

按月0.5%（6%÷12）的利率计息12次，

则在这4种情况下的本利和分别如下：

一年计息1次：F=l 000×（1+6%）=1060.00（元）

一年计息2次：F=l 000×（1+3%）2=1060.90（元）

一年计息4次：F=1 000×（1+1.5%）4=1061.36（元）

一年计息12次：F=1 000×（1+0.5%）12=1061.68（元）

这里的6%，对于一年计息1次的情况来说，既是名义利率又是实际利率，

对于一年计息2次、4次和12次的情况来说，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息2次：（1+3%）2-1=6.09%

一年计息4次：（1+1.5%）4-1=6.14%

一年计息12次：（1+0.5%）12-1=6.17%

7.4.5 开发利润

开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。

7.4.6 投资者购买待开发房地产应负担的税费

投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。

7.4.7 折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

7.4.8 计算中的其他问题

在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多）。

4.1房地产估价报告写作的基本要求

一、大纲要求：

考试目的：

1.房地产估价报告写作的基本要求；

2.房地产估价报告的构成要素。

考试基本要求：

掌握：房地产估价报告的构成要素及其具体内容。

熟悉：房地产估价报告写作的基本要求。

要点说明：

1.房地产估价报告写作的总要求

房地产估价报告写作是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要具备房地产估价的专业知识、房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。

房地产估价报告应全面、客观、准确、概括地记述房地产估价过程，反映房地产估价成果；不得有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。对房地产估价报告写作总的要求是：

（1）全面性。估价报告应包含足够的信息，完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，能使估价报告使用者正确地理解估价报告。

（2）客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

（3）准确性。估价报告的用语应力求清晰、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

（4）概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别和分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

2.房地产估价报告写作的具体语言文字要求

房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求。对房地产估价报告写作的具体语言文字要求，主要有对词义的要求、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。

（1）对词义的要求

1）用词准确；

2）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；

3）用词不可带有较强烈的感情色彩；

4）用词简练、标准，不堆砌、不生造。

（2）对语句的要求

1）句子完整；

2）搭配得当；

3）逻辑严密；

4）句子简洁。

3.房地产估价报告的构成要素

（1）封面；

（2）目录；

（3）致委托人函；

（4）估价师声明；

（5）估价的假设和限制条件；

（6）估价结果报告；

（7）估价技术报告

（8）附件。

4.封面

封面的内容一般包括下列几项：

（1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。

（2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。

（3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为该单位的全称；委托人为个人的，为该个人的姓名。

（4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。

（5）估价师。说明所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。

（6）估价作业日期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

（7）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号。

4.2房地产估价报告的构成要素

经过多年的估价实践，房地产估价报告已经成为比较规范的文件，《规范》中对估价报告应包括的内容做了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。

依据《规范》8.0.2条，估价报告应包括下列部分：

（1）封面；

（2）目录；

（3）致委托人函；

（4）估价师声明；

（5）估价的假设和限制条件；

（6）估价结果报告；

（7）估价技术报告；

（8）附件。

除附件部分为与本次估价相关的图纸、照片、有关证明等技术文件资料外，其余各部分均构成了估价报告写作的有机整体。

4.2.1封面

房地产估价报告的封面除了写有估价项目的名称，一般还应包括委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。

4.2.1.1估价项目

封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。如本章写作案例中，“XX市XX区XX广场X号”为估价对象的区位，“XX大厦”为估价对象的物业名称。这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告当中所使用的名称。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的物业名称，特别是一些在建工程，项目建成后物业有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的物业名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析当中作简单介绍。

4.2.1. 2委托人

封面上的委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如本章写作案例中“XX大厦酒店有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名。

4.2. 1. 3估价机构

封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如本章写作案例中“XX房地产估价公司”为估价机构的全称。

4.2.1. 4估价人员

封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师。

4.2.1.5估价作业日期

封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。

4.2. 1.6估价报告编号

封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。

4.2. 2目录

估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

4.2.3致委托人函

在致委托人函当中，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。

4.3 选取可比实例

从交易实例库中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：一、可比实例应是估价对象的类似房地产，具体指1. 可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；2.可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；二、可比实例的成交日期应与估价时点接近；三、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；四、可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：

（1）可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。

拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地区；但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例；如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。

（2）可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：①居住；②面业；③办公；旅旅馆；⑤工业；⑥农业等。小类用途可参见本书第1章第4节“房地产的类型”。

（3）可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。

这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。

（4）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。

当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不应选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。

来源：建设工程教育网