2012年房地产估价师《案例与分析》重点摘要(1)

时间：2012-03-06  来源：建设工程网  编辑：  打印

假设开发法（上）

一、大纲要求：

考试目的：

测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求：

掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。

熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。

了解：假设开发法的其他用途。

要点说明：

1.假设开发法的基本原理

假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产；适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。

运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

2.假设开发法的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。

3.现金流量折现法和传统方法

根据考虑资金的时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式来考虑资金的时间价值；传统方法是采用计算利息的方式来考虑资金的时间价值。

二、内容讲解：

7.1 假设开发法的基本原理

7.1.1 假设开发法的概念

假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

7.1.2 假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。

假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。

由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理（可详见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”）。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

7.1.3 假设开发法适用的对象和条件

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：

①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。

另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，

如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；

②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；

③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；

④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；

⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

7.1.4 假设开发法的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。

在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。

这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件（如用途、建筑高度、容积率）等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。

调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：

（1）弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

（2）弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

（3）弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

（4）弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质（目前均为使用权）、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途？这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。

7.1.5 假设开发法的其他用途

假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。

房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：

（1）确定拟开发场地的最高价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。

（2）确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的；否则，应被推迟开发，甚至取消投资。

（3）确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

7.2 假设开发法的基本公式

7.2.1 假设开发法最基本的公式

假设开发法最基本的公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”

运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑥估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。

投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商店、旅馆、餐馆、游乐场）等。

7.2.2 按估价对象细化的公式

上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：7.2.2.1 求生地价值的公式（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费（2）适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费　　

求毛地价值的公式（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费

7.2.2.3 求熟地价值的公式

熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

7.2.2.4 求在建工程价值的公式

在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

7.2.2.5 求旧房价值的公式

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费

7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式

7.2.3.1 适用于开发完成后出售的公式

V=Vp-C式中V—待开发房地产的价值；Vp—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；C—应扣除项目。

7.2.3.2 适用于开发完成后出租、营业的公式

V=VR-C式中VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

7.3 现金流量折现法和传统方法

7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义

房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量-现金流出量

7.3.2 现金流量折现法与传统方法的区别

现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价（含地价）为5 000万元，折现率为10%，则需将这5 000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/（1+10%）3=3 757（万元）

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

7.3.3 现金流量折现法和传统方法的优缺点

从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

假设开发法（下）

一、大纲要求：

考试目的：

测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求：

掌握：假设开发法计算中各项的求取。

要点说明：

假设开发法计算中各项的求取。

假设开发法计算中需要事先求取的内容主要有：开发经营期、开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费、折现率。

二、内容讲解：

7.4 假设开发法计算中各项的求取

7.4.1 开发经营期

开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。

开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预售，下同）、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

开发期一般能较准确地估计。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，房屋拆迁或土地征用中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长。由于开发期延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。

7.4.2 开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见本书第8章），即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2004年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1.5年（或18个月），如果要推测该商品住宅在2006年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38 000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：35×90%×（1-30%）×12×38000[1-1/（1+10%）47]=9941（万美元）

7.4.3 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

例如，开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算。

来源：建设工程教育网