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一、完整的估价报告（8部分）
1、封面； 2、目录； 3、致委托人函； 4、注册估价师声明；
5、估价的假设和限制条件； 6、估价结果报告； 7、估价技术报告； 8、附件。
（一）封面（7项）：
1、报告名称：房地产估价报告；
2、估价项目名称； 3、委托人全称； 4、估价机构全称；
5、注册估价师姓名及其注册号； 6、估价作业日期； 7、估价报告编号。
（二）目录
（三）致委托人函（11项）：
1、委托人全称； 2、估价对象； 3、估价目的； 4、估价时点；
5、价值类型； 6、估价结果：大写和小写，总价和单价； 7、报告应用有效期；
8、提供报告数量；9、估价机构全称； 10、法人代表签名； 11、报告出具日期。
（四）注册估价师声明：
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名；
2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
（五）估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明；确定因素不得假设；
不确定因素的假设，应合理且有依据。
（六）估价结果报告+编号（13-15项）：
1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所；
或者 个人姓名、身份证号、住所。外语学习网
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称；
（1）区位状况；坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
（2）实物状况：①建筑物--面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。
②土地--四至、形状、地势、规划条件等。
（3）权属状况：①建筑物--权属（他项）证书、所（共）有权人、用途、面积等。
②土地--权属（他项权）证书、使用权人、性质、用途、（分摊）面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押-为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
拆迁-为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：中华考试网
（1）市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
（2）快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
（3）谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值；
--应说明有无法定优先受偿款。
（4）清算价值：不符合持续使用条件。
（5）投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则：（1）独立、客观、公正；
（2）合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则（抵押）。
9、估价方法：
（1）估价方法及其定义；应选用2种以上的方法；
（2）成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
（3）收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果：总价和单价（总价/建面）、大写和小写；楼面地价（土地）。
11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
（以下为抵押报告）：
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）价值大小；
（4）可分割**性；（5）开发程度；（6）区位；（7）市场状况。
（七）估价技术报告
1、个别因素分析；位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程；
7、估价结果确定：要有理由。
（八）附件。
注意：
1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、 成本、费用、租金（有租约除外）、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感**彩、自相矛盾。
5、 基准地价法要有评估过程。
6、 要说明基准地价的内涵。
7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].
8、 前后面积是否吻合。
9、 计算数值是否正确。
10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、 抵押报告是否体现谨慎原则。
收益法
1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为365天，月份为12个月。
3、出租率为100%不合理；要有确定正常出租率的方法和理由。
（一）年净收益 =有效毛收入-运营费用；=每平米月租金×12月×可出租面积×（1-空置率）×（1-运营费率）；
1、有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金收入的空置率）；
潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入；
2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
（不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费）；房产估价师考试网
（1） 管理费=人员工资+办公费（管理费率的确定要有理由）；考试用书
（2） 租赁税费=营业税及附加（5.5%）+租赁手续费**费；
（3） 房地产税=土地使用税+房产税；
（4） 保险费=房屋现值×保险费率（确定要有理由）；
（5） 维修费（确定要有理由）；
（6） 水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要扣除）；
（7） 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费（要说明：如出租人提供，要扣除）。
3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。
（二）收益期限（特别注意）考试用书
1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（收益价值另加土地剩余年限价值）；
2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限；
3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限（收益价值另加房屋残值）；
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。
（三）报酬率Y（资本化率R ）=1年期存款利率+风险补偿；
1、要有充分的依据和过程；不能只选1个参照实例，否则客观性不够；
2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同（一般来说房产比土地约大2%）。
（四）根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：
1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/（1+Y）^n]；
2、按某个固定数额递增或递减V=（A/Y±b/Y^2）×[1-1/（1+Y）^n] ±b/Y×n/（1+Y）^n；
3、按某个固定比率递增或递减V=A/（Y±g）×{1-[（1±g）/（1+Y）]^n}；
4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /（1+Y）^i+ A/Y×[1-1/（1+Y）^（n-t）] ×1/（1+Y）^t.
再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。
（一）要列出公式：
新房地产价值（7项）=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
1、 土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。
（1） 征地补偿安置费=土地补偿费（6～10倍）+安置补助费（4～6倍，每公顷≤15倍）+地上附着物和青苗补偿费+**费。
（2） 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。
土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金；
（1） 拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费+非住宅停业补助费
（2） 相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。
2、 开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+其他工程费+开发期间税费。
3、 管理费用=（土地取得成本+开发成本）×管理费率（5%，确定要有理由）。
4、 销售费用=房地产价值×销售费率（4%）。
5、 投资利息=（土地取得成本）×[（1+i）开发期 -1]+（开发成本+管理费用）×[（1+i）建造期/2 -1] + 销售费用×[（1+i）销售期/2 -1].
i--1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。
6、 销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加（5.5%）+印花税+交易手续费。
7、开发利润 =（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率；
=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率；
=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×成本利润率；
=房地产价值×销售利润率
=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率
（ 销售利润率）
8、新房地产价值= （土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）。
（1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率）
不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。
（二）旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。
1、土地重新购建价格= 土地价值。
2、建筑物重新购建价格（6项）= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。
（1）物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额；
长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格；
短寿命的折旧额为有效年龄的现值。
（2）功能折旧：功能缺乏--可修复的，恢复该功能所需的费用；
不可修复的，租金损失的现值（收益法）；
功能落后--可修复的，修复该功能所需的费用；
不可修复的，租金损失的现值；
功能过剩--超额或无效成本；
（3） 经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值；
来源：建设工程教育网
