| 【免费】在线模拟考场，让考生边学边练！巩固学习效果>> 在线模拟考场，提供自动阅卷评分、全试题解析、考题讨论等功能，帮助学员模拟实战。 |
| 【精品班】考生第一年考试未通过 第二年半价重学！点击查看>> 房地产估价师：由建筑辅导界享有盛誉的权威专家授课，24小时专家在线答疑，7天内免费退换课！ |
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
（一）市场法测算过程
1．选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
表1修正因素比较表
| 可比实例 | 估价对象 | A | B | C | |
| 成交单价（元/㎡） | 待估 | 6 100 | 6 250 | 6 430 | |
| 交易情况 | —— | 正常 | 正常 | 正常 | |
| 交易日期 | —— | 2008年6月20日 | 2008年4月5日 | 2008年5月16日 | |
| 区域因素 | 自然条件 | 较好 | 较好 | 较好 | 较好 |
| 环境状况 | 较好 | 较好 | 较好 | 较好 | |
| 距市中心距离 | 10公里 | 10公里 | 10公里 | 10公里 | |
| 交通条件 | 便捷 | 便捷 | 便捷 | 便捷 | |
| 商业繁华程度 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 公共设施配套情况 | 完善 | 完善 | 完善 | 完善 | |
| 规划限制 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
| 个别因素 | 临街状态 | 数码路 | 数码路、五一路 | 数码路、数码广场 | 长春路、东风路 |
| 建筑结构 | 钢混 | 钢混 | 钢混 | 钢混 | |
| 建筑面积 | 3 853.05㎡ | 4 419㎡ | 3 986㎡ | 4 555㎡ | |
| 平面布局 | 较合理 | 合理 | 较合理 | 合理 | |
| 装修情况 | 普通 | 清水房 | 简装 | 普通 | |
| 成新度 | 较新 | 较新 | 较新 | 较新 | |
| 通用性 | 较好 | 较好 | 较好 | 好 | |
| 基础设施配套情况 | 齐全 | 齐全 | 齐全 | 齐全 | |
来源：建设工程教育网
