2013年房地产估价师《经营与管理》专项练习题10

时间：2013-08-20  来源：建设工程网  编辑：  打印

8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。

答案：×

解析：正好相反。

9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。

答案：×

解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。

10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。

答案：×

解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。

答案：×

解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式

12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

答案：√

13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

答案：√

解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售

答案：√

15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.

答案：×

解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除

　　四、计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

答案:

该酒店第一年末的净收益现值为:

P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

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