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2．缺少价值定义
3．酒店大堂采用市场比较法估价不当
4．第二层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当
5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错
6．第二层估价交易案例一综合修正超过30％
7．第二层为收益性房地产，应选用收益法为其中一种方法
8．第10～13层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年
9．第10～13层用收益法估价时未采用客观、未来的收益水平
10．对酒店大堂的估价有重复计算
11．第10～13层估价求收益时未考虑人住率
12．确定资本化率时安全和率选用不当
13．第20层估价时年净收益求取方法错误
14．第20层估价时未考虑5年以后的收益
15．总价值不应再扣除折旧
16．缺少估价作业日期
17．缺少确定估价结果的理由
18．第20层的资本化率应与第10～13层有所不同
19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响
20．结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合。
改错题 （指出并改正下列估价报告片断中的错误。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元／m2.
该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元／m2，管理费为建筑费的5％。建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投入，年利率6.66％，销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％。开工后第一季度结束时，已有1000 m2建筑面积按3000元／m2预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000 m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
采用假开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20％，季度利率为1.665％。设项目在1998年1月1日价格为V，估算如下：
1．计算开发完成后的价值
3000×5 000÷（1+1.665％）=14 754 340（元）
2．计算建筑费
1200×5 000×30％÷（1+1.605％）0.5=2 641 102（元）
3．计算管理费
2641 102÷5％一（1+1.665％）0.5=130 969（元）
4．计算销售费用和销售税费
14 754 340×（3％+6％）÷（1+1.665％）=1 306 143（元）
5．计算利润
（V+2641 102+130 969+1 306 143）×20％=0.2V+815 643（元）
6．计算项目价格
V=开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税和销售费用一利润
=14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643
V=8 217 069（元）
参考答案
1．计算管理费错，应为2 641 102×5％=132 055（元）
2．计算销售费用和销售税费错。应为：
1．4 754 340×（3％+6％）=1 327 891（元）
3．计算利润错，应为
（V+2 641 102+132 055）×20％=0.2V+549 231（元）
来源：建设工程教育网
