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六、估价依据（略）
七、7估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208 521 050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告使用期限（略）
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2.在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为一层45 000元／m2，二层30 000元／m2.
可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为一层39 000元／m2，二层25 000元／m2.
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为一层38000元／m2，二层24000元／m2.
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算：
一层比准价格为：
（34 091+34 392+34 142）÷3=34 208（元／m2）
二层比准价格为：
（20 979+21 645+21 563）－3=21 396（元／m2）
第一、二层价值为：
（34 208+21 390）×2 830=157 359 320（元）
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
式中V——房地产价格；
A——年净收益；
Y——报酬率；
n——尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42.
2．年净收益A的确定
酒店第10-13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
年总收入=104×400×365=15 184 000（元）
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。
年净收益A=15 184 000×（1-45％）=8 351 200（元）
3．报酬率Y的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8％。
酒店第10～13层价值
V=100 270 342（元）
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉0K室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。
计算年净收益：
酒店第20层价值
V=3 021 651（元）
（四）估价对象的总价值
1．57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：
260 651 313×80％=2 085 210 509（元）
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208 521 050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
参考答案（可在下列20个中确定13个）
1．缺少房地产权属状况描述
来源：建设工程教育网
