| 【免费】在线模拟考场，让考生边学边练！巩固学习效果>> 在线模拟考场，提供自动阅卷评分、全试题解析、考题讨论等功能，帮助学员模拟实战。 |
| 【精品班】考生第一年考试未通过 第二年半价重学！点击查看>> 房地产估价师：由建筑辅导界享有盛誉的权威专家授课，24小时专家在线答疑，7天内免费退换课！ |
估价人员搜集交易实例的内容包括：
1、交易双方情况及交易目的。
交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2、交易实例房地产状况。
一般应包括：（1）坐落位置、形状与面积；（2）地质条件；（3）购物、交通等环境条件；（4）土地利用现状与规划用途；（5）有关地上建筑物的基本情况；（6）权利状况。
3、成交价格。
成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。
4、付款方式。
付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”。按照此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。
6.1土地使用权出让价格评估
6.1.1本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
6.1.2本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。
采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。公开市场的涵义参见本规范第2.0.7条。
6.1.3本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。
估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”的规定，土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
6.2房地产转让价格评估
6.2.1本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：
1、以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
2、一方提供土地使用权，另-方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
3、因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
4、以房地产抵债的；
5、法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》，以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
6.2.4本条对涉及划拨土地使用权的房地产转让价格评估作了规定。
因为划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配，国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准，并须补交地价或以土地收益折抵。因此，本条规定以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应当另外给出转让价格中所含的土地收益值，并且注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6.3房地产租赁价格评估
6.3.3房地产租金构成为：
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。
6.4房地产抵押价值评估
6.4.2虽然房地产抵押价值评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。
6.4.3本条规定首次抵押的房地产的抵押价值应为该房地产的价值，即为该房地产未受抵押权约束条件下的价值；而房地产再次抵押时，由于受首次抵押后产生的他项权利的影响，该房地产的担保价值受到制约，因此本条又依据《中华人民共和国担保法》规定，再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值大于已担保债权的余额部分。即该房地产再次抵押的抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。
6.4.4本条规定以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应当扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，即：抵押价值=设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值-预计应缴纳的土地使用权出让金数额。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。这样，通过预先考虑处置抵押物时因涉及划拨土地使用权而须补交土地使用权出让金，从而保障抵押权人的利益。
7.0.1-7.0.2计算结果差异较大
由于采用了不适宜的估价方法所造成的，可淘汰不适宜的估价方法估算出的结果。
7.0.3求出一个综合结果可选用下列数学方法：
1、求简单算术平均数；
2、求加权算术平均数；
3、其他数学方法。
7.0.4不可量化的价格影响因素
是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素，例如采用市场比较法时，交易行为中有利害关系人之间的交易，急于出售或急于购买情况下的交易等，即为不可量化的价格影响因素。采用其他估价方法，也存在类似的不可量化的价格影响因素，从而影响估价结果。
8.0.1估价报告
记述估价过程、反映估价成果的文件，应当现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。本条从以上几个方面在原则上对估价报告作出了规定，具体规定见本章以下各条。
本条所称未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料依据不足，对某些事项无法查实或者难以确定。例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。
8.0.4本条是对8.0.2条规定内容的具体说明，估价报告应当按顺序完整地记载本条规定的事项。
本条所称价值定义是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明，如公开市场价值、再次抵押价值等。
估价报告记载的技术路线主要包括估价技术方案的选择、确定及理由，估价报告中应当清楚地表达出估价的具体思路。
估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设，它们可能对估价结果产生影响，因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。
估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完成估价报告的日期。
估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此，估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。
8.0.5完成估价报告的过程
应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权，应当注意区分是通过划拨方式取得的，还是通过有偿出让或转让方式取得的；如果是通过有偿出让或转让方式取得的，应当说明原土地使用权出让合同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明，主要包括建筑物的产权性质和归属，如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。
8.0.6本条规定是为加强注册房地产估价师的责任心，增加估价报告中的严肃性而制定的。
它是估价报告的必要组成部分。注册房地产估价师的声明中强调的是以估价中的事实为依据，并已如实加以记载。例如，本条所称陈述的事实是真实的和正确的，是指注册房地产估价师本人在估价报告中没有捏照事实的行为，而并不包含其他人的行为。
9.0.1本条要求估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲甚至捏造事实，损害其他当事人的利益。
9.0.2本条要求估价人员和估价机构如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加，并在估价报告中予以说明。
9.0.3本条要求估价人员和估价机构除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效。其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
9.0.4本条是重申《房地产估价师注册管理办法》的有关规定。
来源：建设工程教育网
