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未来可获收益的年限n=58.9年
6.计算房地产收益价格
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术半均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60％，收益价格的权重为40％，则估价对象最终估价结果为：
房地产总价=181.86×60％+153.23×40％
=170.41万元
房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m2
估价结论：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。
2.建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8％。
3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24％。
4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m2，建成～年时可售出60％平均价格为2800元/m2；剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。
5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，估自测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000m2
住宅总面积=50000-9000=41000m2
（1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
=50×12×（1-10％）=540元/m2
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
=540×（1-24％）=410.40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
=4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
（2）住宅开发完成后的总价值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）
×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06万元
（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
2.扣除项目
（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71万元
（2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86万元
（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96万元
（4）销售利润=11910.67×20％=2382.13万元
（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=0.04V
3.总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74万元
参考答案
一、问答题
（一）答：
1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
来源：建设工程教育网
