2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案

时间：2011-06-28  来源：建设工程网  编辑：  打印

2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案

一、单项选择题

1．C2．A3．C4．B5．A6．C7．C8．C9．A10．C

11．B12．B13．B14．C15．B16．A17．D18．A19．C20．B

21．C22．B23． C24．C25．D26．C27．A28．B29．C30．A

31．C32．B33．B34．A35．B

二、多项选择题

1．BCDE2．ABCD3．ABCD4．AB 5．ACDE6．AD7．BCD8．ACE9．BCD10．ACDE11．ABD12．ABD13．BD14．ABE15．BCDE

三、判断题

1．√ 2．×3．√4．×5．√6．√7．×8．×9．×10．×11．×12．×13．×14．√15．√

四、计算题

1、解：

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

V=A/Y[1-1/(1+y)ⁿ]

(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m²/层

(3)计算1层商铺收益价格：

年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元

V₁=19.44/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=192.20万元

(4)计算2～3层商场收益价格：

年净收益：1000×2×70％×600=84万元

V_2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)^50-3]=830.48万元

(5)计算4层酒楼收益价格：

年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元

V4=34/8％×[1-1/(1+8％)^50-3]=413.59万元

(6)计算5～10层办公楼收益价格：

年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元

V_5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)^50-3]=2555.13万元

(7)计算11～24层住宅价格：

V_11～24=1000×14×4000=5600万元

(8)计算房地产价格：

V=V₁+V_2～3+V₄+V_5～10+V_11～24

=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

=9591.40万元

2、解：

(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。

(3)交易情况修正系数为：

可比实例A：100/(100+2)=100/102

可比实制C：100/100

可比实例E：100/(100-3)=100/97

(4)交易日期修正系数为：

可比实例A=(1+1％)⁴

可比实例C=(1+1％)⁴

可比实例E=(1+1％)³

(5)房地产状况修正系数为：

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：

可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

=100/101

可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

(6)计算比准价格：

比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)⁴×(100/98)=5309.20元/m²

比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)⁴×(100/101)=5357.57元/m²

比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)³×(100/100)=5310.83元/m²

(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m²

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