2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案

时间：2011-06-28  来源：建设工程网  编辑：  打印

2003年全国房地产估价师执业资格考试

——房地产开发经营与管理试卷

一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）

1．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性

2．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

3．下列风险中，属于个别风险的是（）。

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险

4．已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6

5．某家庭购买一套面积为100m²的商品住宅，单价为5000元/ m²，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和 7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．1002.45

B．1012.45

C．1027.42

D．1037.45

6．某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．555.10

C．1776.32

D．2109.38

7．某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．301.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.65

8．某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。

A．0.18

B．0.12

C．3.39

D．5.00

9.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。

A.甲>乙

B.甲<乙

C.甲=乙

D.无法判断

10．土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。

A．土地使用权出让费建设工程教育网提供

B．土地使用费

C．土地使用权转让费

D．毛地价

11．市场的客体通常是指（）。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

12．在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A．建筑师

B．结构工程师

C．设备工程师

D．监理工程师

13．决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。

A．满足购买者使用要求

B．购买者支付能力

C．物业预期收益

D．物业用途

14．按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（）。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率

15．在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A．空置率>合理空置率

B．空置率<合理空置率

C．空置率=合理空置率

D．不能判断

16．对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

17．下列费用中，不属于土地费用的是（）。

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