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三、判断题
| 01.√ | 02.× | 03.× | 04.√ | 05.× |
| 06.√ | 07.× | 08.× | 09.√ | 10.× |
| 11.√ | 12.√ | 13.× | 14.√ | 15.√ |
四、计算题
1．购买商铺总投资：18000×60=1080000元
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：1080000×30％=324000元
购买商铺的贷款额（P）：1080000×70％=756000元
抵押贷款年还本付息额：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年
A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]
=756000×(6.81％×)1+6.81％)10/[(1+6.81％)10-1]=106693.99元
净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12％
所以：净经营收入=首付款×12％+年还本付息额
=324000×12％+106693.99=145573.99元
有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25％
则：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元
最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积×12个月）
=194098.65/(60×12）=269.58元/m2
2．（1）现金流入现值：
a．租金收入现值：
A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n
=150×12×50/(12％-2％)×[1-(1+2％)10]/(1+12％)10=54.6765万元
b．转售收入现值：χ/(1+12％)10
（2）现金流出现值：
a．定金：5×(1+12％)=5.6万元
b．追加首付款：11.5万元
c．贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元
贷款额（P）：55-(5+11.5)=38.5万元
年还本付息额：A=Pi/[1-(1+i)-n］
=38.5×6.5％/［1-(1+6.5％)-10］＝5.3555万元
折现值：P=A/i×[1-(1+i)-n］
=5.3555/12％×［1-(1+6.5％)-10 ］=30.2598
d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12％×[1-(1+12％)-10]=16.9507万元
装修费用：6×(1+12％)-10=1.9318万元
（3）转售单价：
令净现值为0，则有：54.6765+χ/(1+12％)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0
因此，χ=35.9216万元
转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m2
来源：建设工程教育网
