2012年房地产估价师《经管与管理》复习冲刺（1）

时间：2012-03-12  来源：建设工程网  编辑：  打印

1．关于空置和损失不正确的是（D　 ）。

A．空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入

B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时

C．空置虽然减少收入，但不是损失

D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等

2．从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是（AC　 ）。

A．自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷

B．自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求

C．自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

D．自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小

3．政府管理房地产市场的主要职能不包括（C　 ）。

A．实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统

B．保障房地产市场参与者的合法权益

C．保证新建项目的位置选择权利

D．使房地产市场的运作纳入法制轨道

4．开发项目竣工验收由承包商组织进行。（B　 ）

A．对

B．错

5．过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。（B　 ）

A．对

B．错

6．可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（A　 ）

A．对

B．错

7．投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（B　 ）

A．对

B．错

8．已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（A　 ）万元。

A．－41.8

B．200

C．－166.1

D．－200

9．（B　 ）是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

10．政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的（B　 ）。

A．目标的确定性

B．通货膨胀的可抵消性

C．政策的连续性与协调性

D．政策的针对性与导向性

11．在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ABD　 ）。

A．可能的面积组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者经营水平

D．寻租者将来扩展办公室面积的计划

12．以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（AC　 ）。

A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性

B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致

C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险

D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响

13．为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（B　 ）发包。

A．专业工程

B．建筑工程全过程

C．分部工程

D．分阶段

14．《建设用地规划许可证》主要规定了（ABD　 ）。

A．用地性质

B．位置

C．面积

D．界限

15．成功的房地产销售过程一般包括（ABC　 ）。

A．宣传和沟通阶段

B．谈判阶段

C．签约阶段

D．落实阶段

16．在房地产投资中，政府的（BC　 ）等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

①建筑规范政策；②政府的土地供给政策；③地价政策；④税费政策；⑤住房政策；⑥价格政策；⑦金融政策；⑧环境保护政策；⑨城市绿化政策

A．①③⑤⑦

B．②③⑤⑦

C．④⑥⑧

D．⑤⑥⑦⑧⑨

17．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是（　D ）万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90

18．收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和（B　 ）。

A．房产税

B．有关税费

C．营业税

D．土地使用税

19．在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指（B　 ）。

A．出租单元内建筑面积与可出租面积的比值

B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值

C．出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值

D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值

20．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为 50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（B　 ）。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲乙两个物业投资风险相同

D．无法判断

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