物业管理操作实务(二)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

从总体上看，我国城市的服务功能还不完善，城市服务的社会化程度也比较低，因此，加快物业管理发展，将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。物业管理可以拓宽城市服务领域，增加服务内容，使城市总体服务功能得以提高。

物业管理属于第三产业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、邮电通讯、水、电、煤气等专业部门，如果由业主（使用人）去同这些部门打交道，处理各类事情将是一件十分繁琐而费心、费力的事情。如果物业管理企业以自己多方位的服务把业主（使用人）连接起来，协调业主（使用人）与各有关部门之间的管理、服务关系，那么物业管理的范围越大，对业主（使用人）越方便，城市服务的社会化水平就越高，服务功能越完善。

综上可见，在社会主义市场经济条件下，在住房制度的改革中，实施物业管理制度，对促进房地产管理的社会化、科学化，促进城市建设化和房地产市场发展，促进社会安定团结，必将产生深远的作用与影响。

第二章物业管理机构

物业管理运作主体是业主委员会、物业管理企业（包括物业管理公司和专业服务公司）、政府主管部门和相关部门。物业管理的健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发挥决策、监督功能，物业管理企业承担各项具体管理服务工作，政府主管部门从法制、政策上实施管理和指导，相关部门则在各自业务范围内行使职权。本章对物业管理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分别加以介绍。

第一节物业管理企业

一、物业管理企业的类别

（一）按投资主体

物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。

（1）全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理权；

（2）集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；

（3）私营物业管理企业资产属于私人所有。

（4）联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；

（5）三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。

（二）按股东出资形式

可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

（1）物业管理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；

（2）物业管理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有限公司将逐步出现；

（3）股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157家。上述1540家物业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服务职能。

（三）按经营服务方式

分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。

（四）按是否具有法人资格

一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部。

来源：建设工程教育网