物业管理操作实务(二)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

（二）物业管理适应社会主义市场经济体制

市场经济最重要的功能之一是按照价值规律合理地分配有限资源，充分调动人的积极性，提高效益。物业管理作为一种社会化管理模式，就是为了适应社会化大生产，它与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。它改变了过去的福利型房产管理制度，采取适应市场经济的企业管理，它通过提供普遍需要的社会化服务，并注意强调规模经济效益，不仅有利于提高房地产的管理水平，而且有利于企业从“企业办社会”的樊篱中解脱出来，使企业提高效益。只有摆脱现行的“小而全”模式，实现专业分工，建立专业公司，实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式，才能适应市场竞争，才能使物业管理踏上一个新的台阶。

（三）物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施

在我国“重建轻管”的思想由来已久，有的地方已达根深蒂固的地步。由于“重建轻管”，许多房屋建设者只求自身经济利益，建房不为住房想，建房不为管房想。建造的房屋，有的偷工减料，有的粗制滥造，如果按照建设部颁布的新房接管验收标准进行验收，则很难找到一栋完全符合标准的。更为严重的是，有的隐患当时还查找不到，如地下管道未接通，甚至未铺设，这样的房屋交付使用后，住房者苦恼，房管者不仅维修经费难以承担，甚至找不到毛病所在。

由于“重建轻管”，许多房管者也因循守旧，缺乏研究和探索新的管理方法的积极性，致使新建小区仍然沿袭过去的按产权、按部门进行分散管理的方式，弊端很快暴露无遗。小区内产权单位之间、住户邻里之间，有的乱圈用地和乱搭建；有的自封阳台；有的占用走廊、过道，乱堆放杂物；有的只顾自家的装潢，而不考虑整个结构的安全，乱打乱拆。这不仅导致了原有建筑格局、景观和房屋的使用功能过早损坏，使社会财富遭到不应有的损失，而且还破坏了市容市貌的完美，造成邻里间矛盾纠纷。

如果采取物业管理之后，则上述现象可以得到有效的制约和规范。因为，物业管理是企业型经营管理，房屋在这种企业型经营管理下，也像其他商品生产一样，其价值在于使用。房屋必须经用户的检验，必须有一定的保修期。代表房屋业主和住户利益的物业管理部门，按照这一原则要求参加组织验收，不合格的要维修达标，并按政府政策规定，收取一定比例的养护费作为维修管理的启动基金，从而对房屋开发建设者“重建轻管”的思想行为产生制约和规范的作用。

同时，物业管理部门作为房屋业主和使用人的委托管理者，根据对经营的房屋保值、增值考虑以及维护业主和使用人权益，也必须制定相应的管理章程，并与使用者签约，从而可以规范住户的行为，防止房屋结构的损害，保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。

（四）良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象

竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显现出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成动态平衡，从而促使企业不断改进技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升。谁赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时，优良的物业管理可使人们从心里建立起对企业的信任感，从而赢得更多的消费者。这类例子很多，如海南珠江实业股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块”的理念，积极为小区的住户进行优质服务，解决住户的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期购房新客户。又如目前高档别墅积压很多，无法销售出去，然而南京栖霞房地产开发公司开发的东方花园高档别墅一建好就全部售空，还有客户不时来要求购买。重要的原因之一是东方花园的物业管理使客户极为满意。

（五）有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决

我国经济还不发达，资金还不雄厚，国家要解决的问题十分繁多，划拨的经费远远不能满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制，国家、企业单位等投资兴建的住宅，都采用福利形式以租赁方式供给职工居住，只收取很低的房租，所以住宅投资亏损很大。我国房产机构管理的直管房有2亿多平方米，每年要从城市维修费中补贴大量资金用于维修。1981年，每平方米补贴1.50元，1990年左右，每平方米建筑面积住宅需要补贴3～5元维修费才能维持简单再生产。近几年来，随着物价指数的上涨，维修费还要上涨，而国家资金十分有限，难以承受。如今采取的物业管理方法是以经济手段为主，以法律和行政手段为辅。这种管理方法按市场经济规律办事，参照国际惯例运作，改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理，而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综合管理；还根据用户需要，进行一些特殊服务，如帮助购买日用百货，家电维修，家庭装潢等。这些管理是有偿的，谁收益谁负担费用，通俗地讲即“住户出钱买方便，管理企业出力得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了居民生活，一举两得。同时，通过物业管理方法的推行，还可以在群众中促进市场经济观念的形成，使群众认识福利制“无偿分配、无偿服务”形式的弊端，从而有利于人们思想观念的更新和解放。

来源：建设工程教育网