2013年房地产经纪制度与政策复习资料10

时间：2013-08-07  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校整理了2013年房地产经纪制度与政策复习资料汇总，供考生复习参考，预祝大家顺利通过考试！

房地产交易管理制度与政策

1、房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。房地产交易有三项基本制度：房地产价格申报制度;房地产价格评估制度;房地产价格评估人员资格认证制度。

2、房地产权利人转让房地产应当向县级政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或虚报。

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书，当事人合法证明、转让合同到房地产管理部门提出申请并申报成交价格(房地产 抵押权人依法处分抵押房地产时也是如实申报成交价格)，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续。若成交价格明显低于市场正常价格的，应当 及时通知交易双方，并不更改双方当事人合同约定的成交价格，只是要求交易双方按确认的评估价格缴纳有关的税费。方可办理手续发证。若交易双方对确认的评估 价格以异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房管部门共同认定的评估机构执行，若仍有异议可以向法院提起诉讼。

3、房地产评估要基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为其他，参照当地的市场价格进行评估。

房地产评估人员可以分为房地产估价师和房地产估价员两类。

房地产交易管理机构有：建设部，直辖市的房地产管理局，省建设厅，市县的房地产交易管理所(房地产交易管理处、房地产交易中心)。

4、房地产转让除了买卖、赠与外还有的方式有：作价入股;一方提供土地使用权，一方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更 的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;其他规定情形。房地产转让进，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 让。房地产转让可以分为有偿和无偿两种。

5、可以转让的房地产有：①以出让方式取得的土地使用权，并按合同规定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资额已达到25%以上的②属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件的③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证书的。

不可以转让的房地产的有：①没有达于转让条件的房地产②司法或行政机关依法查封或限制房地产权利的③依法收回土地使用权的④共有房地产的，未经其他共有人书面同意⑤权属有争议的⑥未依法登记取得权属证书的⑦其他禁止转让的情况的。

房地产转让程序;双方签订书面转让合同;签订合同90日内申报成交价格;文件审查并在7日内做出是否受理申请的书面答复;核实申报价格并现场勘 查和评估;缴纳税费;核发证书。凡房地产转让或变更的，必须先到房管所办理交易手续和申请转移、变更手续后，才办理土地使用权变更登记。未依法办理转让或 变更手续的，不得对抗第三人。

房地产转让合同的内容：双方当事人名称住所;房产证;房产位置面积;土地证;房产用途或性质;成交价格及支付方式;交付时间;违约责任。

6、以出让方式取得土地使用权的可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地出让合同约定的使用年限不变。当受让人改变出让合同约定的用途的，必须取得原土地出让方和县市城市规划行政部门的同意，并签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的两种方式：需办理出让手续受让方缴纳出让金;不改变土地的划拨性质，对转让方征收土地收益，不可以不办出让手续。以于转让的房地产再转让的，需要办理出让手续、补交土地出让金的可以扣除已缴纳的土地收益。

已购公有住房和经济适用住房上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面可以给予减免优惠政策。

7、商品房预售的条件：①已交付全部的土地出让金，并取得土地使用证书②持有建设工程规划许可证和施工许可证③投入资金占总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期⑤开发企业已办理预售登记。

办理商品房预售许可的资料;申请表;开发企业的执照和资质证书;三证;投入资金比例的证明;施工合同和施工进度说明;商品房预售方案。

商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到房管所和土地管理部门办理备案手续。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

8、商品房现售的条件：企业的执照和资质证书;土地证或批文;建设工程规划许可证和施工许可证;已通过竣工验收;拆迁安置已落实;配套设施设备可以交付或具备交付条件;物业管理方案已落实。

商品房销售中禁止的行为：一房二卖;返本销售或变相返本销售方式;不符合商品房销售条件;分割拆零销售。

9、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

商品房销售中计价方式可以按按套计价，也可以按套内建设面积或按建设面积计价三种方式。房屋权属登记是按房屋建设面积进行登记。但在合同中按套计价或按套内建筑面积计价的应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。(建筑面积=套内建设面积+分摊共有面积)。

对于按套内建设面积计价的或按建筑面积计价的，对于面积发生误差的应当在合同中约定处理方式，没有约定的处理原则：以面积误差比的3%为准。面 积误差比绝对值在3%以内(含)，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以退房，企业应在30日内退房款并付利息。不退房的，实际面积大 于合同面积的，面积误差比在3%以内的由买受人承担，超过3%部分的房价款由企业承担，产权归买受人。实际面积小于合同面积的，面积误差比绝对值在3%以 内(含)的房价款由企业退还给买受人，绝对值超过3%的房价款由房地产企业双倍返还买受人。

商品房销售后，若经批准发生规划或设计变更的，房地产开发企业应在变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人可以在15日内做出是否退房的书 面答复。未做出书面答复的视为接受并同意房款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人可以退房并由房地产企业承担违约责任。

10、有关房屋租赁的政策：承租人在租赁期内死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同;共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权;租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。

不得出租的房地产有：没有取得房屋所有权证;司法行政机关依法查封或限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违章建筑的;不符合安全标准的;抵押未经抵押权人同意的;不符合公安环保卫生等主管部门有关规定的。

出租人与承租人签订的书面房屋租赁合同的主要条款有：双方名称住所;房屋位置面积;租赁用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋修缮责任;转租约定;变更和解除合同的条件;违约责任;其他条款。其中租赁用途、租赁期限、租金及交付方式和修缮责任是必备条款。

租赁期限不得超过20年，超过部分无效，期满的可以征得出租人同意，续订租赁合同但续订合同的期限也不能超过20年。出租人在期满前可以收回房屋，但要征得承租人同意并赔偿承租人损失。

租赁用途发生变更的，应当征得出租人同意并重新签订租赁合同，承租人与第三者互换房屋时，应当征得出租人同意，换房后，原合同终止，同时与新承租人签订新的租赁合同。

出租住宅发生自然损坏或合同约定由出租人修缮的，出租人负责修复。不及时修复造成承租人财产损失或人身伤害的，由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的由双方在租赁合同中约定修缮责任。

来源：建设工程教育网