2013年房地产经纪制度与政策复习资料9

时间：2013-08-02  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校整理了2013年房地产经纪制度与政策复习资料汇总，供考生复习参考，预祝大家顺利通过考试！

规划设计及工程建设管理制度与政策

13、建设监理机构指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。业主可以委托一个单位监理，也可以同时委托几个监理单位。监理范围可以是全过程监理，也可以是阶段监理。实施建设监理是有条件的：有建设工程，有人委托。

监理的基本方法是控制，基本工作是三控、两管、一协调。三控是工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制。两管是合同管理和信息管理。一协调是全面的组织协调。

工程进度控制是确保项目交付使用时间目标的实现。工程投资控制是使项目实际投资小于或等于项目的计划投资。合同管理是保证合同得以全面认真地履行。信息管理是以计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。协调可分为内部的协调和外部的协调。

实行监理的工程可以委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应等级并与施工单位没有隶属关系或其他利害关系的该 工程设计单位进行监理。必须监理的工程范围：①国家重点建设工程②大中型公用事业工程③成片开发建设的住宅小区工程④利用外国政府或者国际组织贷款援助资 金的工程⑤其他规定工程。

工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书并在资质等级范围承担业务。禁止监理单位有越级承接、借给承接、借用承接。转包业务的行为。工程监理单位与施工单位或材料设备供应单位有隶属关系或其他利害关系的该工程监理单位应不得承担此业务。

工程监理单位应选派具有相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场，未经监理工程师签字，建筑材料设备不得使用或安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

工程监理一般的程序：编制监理规划;编制监理细则;进行建设监理;提交监理资料。

监理企业实行资质审批制度，可以分为甲、乙、丙三级。先领取营业执照后到建设行政主管部门办理资质申请手续。

监理工程师经考试取得资格证书并确定注册。按专业注册，每人最多可以申请两个专业注册。工程监理活动中形成的监理文件由注册监理工程师按规定签字盖章后方可生效。若文件由其他注册监理工程师修改的，由其对修改部分承担责任。

凡外资在中国境内独资的建设项目，在委托外国监理单位承担监理进，应聘请中国监理单位参加，进行合作监理。中外合资的不应委托外国监理单位承担 监理，但可以向外国监理单位进行技术咨询。外国贷款项目原则上由中国监理单位进行监理，若因贷款方要求外国监理单位参加的，应与中国监理单位进行合作监 理。外国捐赠的建设工程项目一般由中国监理单位进行监理。

14、凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构 的监督管理，未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计施工单位不得承接该项工程的设计和施工。工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项 目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件(先立项后报批)。

工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，省建设厅可以根据当地实际情况对限额进行调整但 要报建设部备案。对于按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程可以不再领取施工许可证。不许将工程分解成若干限额以下的工程项目，规避申请领取 施工许可证。

申请施工许可证的条件：已经办理建设用地规划许可证;在城市规划区内建筑工程已经办理建设工程规划许可证;施工现场具备施工条件;已经确定施工 企业;施工图纸已经审查;有保证工程质量和安全的具体措施(办理了工程质量、安全手续);已办理委托监理;建设资金已经落实(建筑工期不足1年的，到位资 金不少于工程合同价的50%，超过1年的，到位资金不少于工程合同价的30%，建设单位提供银行出具的到位资金证明);其他条件。

办理建筑工程施工许可证的程序：领取申请表;建设单位持单位及法定代表人盖章的申请表和有关证明文件提出申请;发证机关在收到申请和证明文件 后，对于符合条件的在15日内从那颁发许可证，要补充的限期补正，审批时间可以相应顺延。不符合条件的也是15日内通知建设单位并说明理由。

建筑工程施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证。施工许可证的内容与施工合同应一致。施工许可证应当放置在施工现 场备查。施工许可证不得仿造和涂改，建设单位在领取施工许可证的在3个月内开工，因故不能开工的要申请延期并说明理由，最多延两期，每次以3个月为限。既 不开工也不延期的，施工许可证自行废止。

15、从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的竞标，不得任意压缩合理工期。施工图设计文件未经审查批准的不得使用。

施工单位不得越级承揽、借用承揽、借给承揽和转包或者违法分包工程的行为。施工单位必须确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。 对于建设工程分承包的，承包单位对其负责的工程质量负责。对于总承包单位依法将建设工程项目分包给其他单位的，分包单位应当按约定对其分包工程的质量向总 承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。施工单位对建筑材料、构配件、设备、混凝土进行检验，检验应当有书面记录专人签字，未 经检验或检验不合格的不得使用。隐蔽工程也要质量检查和记录。隐蔽工程在陷落前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

工程质量监督机构必须按照规定经国务院建设行政主管部门或省级建设行政主管部门考核。经考核合格的才能实施质量监督。建设工程发生质量事故，要在24小时内报告。

16、建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中给定保修范围、保修期限和保修责任。保修期限的规定如下：地基基础和主体结构工程，为设计文件 规定的合理使用年限;屋面防水工程和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;供热供冷系统为2个采暖供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为 2年;装修工程为2年。其他项目保修期双方约定。房屋保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

发生涉及结构安全的质量缺陷，应当立即报告，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，原工程质量监督机构负责监督。保修完后， 建设单位组织验收，并且报当地建设行政主管部门备案。原施工单位无法保修的可以委托另外施工单位保修，费用由质量缺陷的责任方承担。若有损害事故发生的， 房屋所有人、使用人或第三主向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋工程质量缺陷的责任方追偿。造成拖延的由责任方承担赔偿责任。

17、工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施。县级以上建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

建设工程进行竣工验收的条件：①完成工程设计和合同约定的各项内容②施工单位对质量进行了检查并提出工程竣工报告，工程竣工报告必须由项目经理 和施工单位有关负责人审核签字③监理单位对工程进行质量评估并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告要总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。④勘 察设计单位提出质量检查报告，质量检查报告经该项目勘察设计负责人和勘察设计单位有关负责人审核签字。⑤有完整的技术档案和施工管理资料⑥有工程使用的主 要建筑材料、构配件、设备、混凝土进场试验报告。⑦建设单位按合同支付工程款⑧有施工单位签署的工程质量保修书。⑨城乡规划行政主管部门的规划检查认可文 件⑩消防环保出具的认可文件或准许使用文件。若有责令整改的已整改完毕。

若有监理的，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。建设单位应地、在工程竣工验收前7日将验收时间、地点和验收组名单通知负责监督工程的质量 监督机构。工程竣工验收时要听取各单位的汇报和查阅资料，实地查验工程质量，对工程各方面进行评价，形成验收意见。最后建设单位应当及时提出工程竣工验收 报告。

18、新设立的建筑业企业，领取执照后方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务承包三个序列。 获得施工总承包资质的企业可以对工程实行工程总承包或对主体工程施工承包。承担施工总承包的企业可以自行施工，也可以将非主体工程或劳务作业分包给具有相 应专业承包资质或劳务分包资质的其他建筑企业。获得专业资质的企业可以总承包企业分包的专业工程或建设单位按规定发包的专业工程。可以自行施工，也可以将 劳务企业分包给具有相应资质的劳务分包企业，劳务分包企业只能承接总承包企业和专业承包企业分包给的劳务作业。

来源：建设工程教育网