2013年房地产价格影响因素分析

时间：2013-05-21  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：2013年全国房地产估价师考试时间确定于10月12、13日举行，建设工程网校特为广大学员搜集整理了相关备考资料，供学员复习参考。

2013年房地产价格影响因素分析

内容：

①自身因素;

②环境因素;

③人口因素;

④经济因素;

⑤社会因素;

⑥行政因素;

⑦国际因素;

⑧心理因素;

⑨其他因素。

1.自身因素

房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。权益方面已在前面有关章节，如第3章中的“合法原则”、“最高最佳使用原则”，作了一些说明。这里主要分析一下区位和实物方面的因素。

1.1位置

人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右，所以，关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。

房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。

1.2肥力

肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。

肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高;相反，土地贫瘠，地价就低。在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。

1.3地质条件

地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高;相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

1.4地形、地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高;土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。

地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受地形、地势的限制(如四面临山或有河流阻隔)，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。

1.5土地面积和形状

同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。

土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。

1.6日照、风向、降水量、天然周期性灾害

一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格(尤其是住宅的价格)，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。

同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格也有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。

农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。

房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。

把降水量与地势结合起来看，对房地产价格的影响比较明显。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大;反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。

凡是有天然周期性灾害的地区，如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，土地利用价值低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾袭来，人们的生命财产都无保障。因此，这类土地的价格必然很低。

1.7建筑物本身

建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高;反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

2.环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

2.1大气环境

大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。

2.2声觉环境

汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场)等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低;噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

2.3水文环境

地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。

2.4视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

2.5卫生环境

清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对房地产价格也有影响。

3.人口因素

3.1人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

3.2人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

3.3家庭人口规模

这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

4.经济因素

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。

4.1经济发展

经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来说;根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡;改变投入与产出的构成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动;以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动;以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。

经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨(尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济发展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济)。

日本在第二次世界大战后共出现过三次地价暴涨，虽然引起这三次地价暴涨的原因很多，但不可否认它也是与日本经济的迅速发展密切相关的。第一次地价暴涨出现于1956—1962年，正值日本重化学工业化时期，太平洋沿海工业化区域的地价暴涨现象较为突出，而它的波及范围扩大到大城市周围地区的住宅用地。第二次地价暴涨出现于1967～1974年，正值日本开展地区开发和工业布局区向原有工业区外围延伸的时期，这次地价暴涨以大城市周围地区和主要地方城市的变动幅度最大。第三次地价暴涨出现于1984～1989年，是在日本向信息化转变和东京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。对于这次地价暴涨，1988年2月6日原西德《法兰克福汇报》文章《日本城市地价暴涨》说：“日本经济在世界市场上的成就是引起房地产价格上涨的启动器。短短几年之内，东京因此变成了具有国际意义的银行中心，东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美，这把国际银行吸引到了东京。数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支机构，因为尽管有贸易壁垒，繁荣兴旺的日本还是提供了良好的销售机会。”

4.2利率

从收益法可以看出，房地产价值与报酬率负相关;从求取报酬率的累加法可以看出，报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升;利率上升，房地产价格会下降。

决定利率水平的因素主要有下列几个：

(1)平均利润率。利息是来自利润的一部分。企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。但利率也不会等于零，否则就不会有人把钱借给他人。所以，利率介于平均利润率与零之间。

(2)资金供求状况。利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降;反之，利率会上升。随着资金供求状况的变化，利率在平均利润率与零之间波动。

(3)预期通货膨胀率。在信用货币条件下，特别是在纸币制度下，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息额不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率;反之，利率一般会相应下调。

(4)国家经济政策。利率是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆，必定受国家的控制和调节。国家根据经济状况和经济政策目标，通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影响市场利率，进而达到调节经济，实现其目的。如中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从而引起市场利率上升;当采用货币扩张政策时，又会降低再贴现率，从而引起市场利率下降。

(5)国际利率水平。在国际经济联系日益密切的当代，国际利率水平及变化趋势对国内利率也有重要影响。这种影响是通过资本在国际间的流动实现的。

(6)国际收支状况。当一国国际收支持续出现大量逆差时，为了弥补国际收支逆差，需要利用资本项目大量引进外资。此时，该国金融管理当局就会提高本国利率;反之，当出现大量/顷差时，为了控制顺差，金融管理当局可能会降低利率，以减少资本项目的外汇流人。

4.3物价

房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来进行比较。房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看法：“有一种看法是重视地价上涨一抵押力量增大一信用膨胀一物价上涨这种因果关系的;另一种看法则认为存在着货币量的增加一物价上涨一地价上涨这种关系”。

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于二般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。

4.4居民收入

通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响估计不大。

如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收人大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。

如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会引起房地产价格上涨。

来源：建设工程教育网