2013年房地产估价程序考试辅导

时间：2013-05-13  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：2013年全国房地产估价师考试时间确定于10月12、13日举行，建设工程网校特为广大学员搜集整理了相关考点知识解析，供学员复习参考。
 

2013年房地产估价程序考试辅导

内容：

①获取估价业务;②受理估价委托及明确估价基本事项;③拟定估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选定估价方法测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告;⑩出具估价报告;⑩估价资料归档。

1.获取估价业务

从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要有下列3类：

(1) 被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。

(2) 主动争取。即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后，这是估价业务的最主要来源

(3) 自有自估。即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，但这种估价不属于专业估价行为，其估价结果或估价

2.受理估价委托及明确估价基本事项

2.1明确估价基本事项

明确估价基本事项主要包括：①明确估价目的;②明确估价对象;③明确估价时点。

2.1.1明确估价目的

明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如，《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定了不得抵押的房地产。因此，属于规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象。《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。”该法第34条第 (五)项的规定是：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第36条第三款的规定是：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产; (二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。”

2.1.2明确估价对象

明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益和区位状况。这首先要弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大，例如，它是土地，还是建筑物，还是土地与建筑物的合成体，还是其中的某一部分，如果是正在经营中的宾馆，是否还包含其中配备的家具设备等房地产以外的财产。

其次，估价人员应掌握，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人意见后综合确定。

在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况(拥有的是所有权还是使用权，如果是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩余多少年)等。

2.1.3明确估价时点

明确估价时点是明确所要评估的价值是在哪个具体日期的价值。如果这一点不明确，将难以估价，因为同一宗房地产在不同的时点价值会有所不同。但在这个方面，委托人往往也不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。

多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘之日为估价时点，但在某些情况下需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。另外，估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。从理论上讲，估价时点的详细程度与估价的难易程度有关，估价时点越具体，要求的估价精度越高，估价也就越困难。

2.2签订书面估价委托合同

房地产估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所);②估价目的;③估价对象;④估价时点;⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺，协助估价机构进行实地查勘等);⑥估价服务费用及其支付方式;⑦出具估价报告的日期;⑧违约责任;⑨解决争议的方法;⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。

3.拟定估价作业方案

(1)确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。

(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。

(3)据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期;便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。

(4) 估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

4.搜集估价所需资料

包括：政治、法律、经济(包括经济形势、产业政策)、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、文化教育、风土人情、消费行为等方面的资料，以及房地产供求方面的资料，包括：不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

搜集资料的渠道有：①委托人提供;②实地查勘获得;③询问有关知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;④到政府有关部门查阅;⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。

5.实地查勘估价对象

实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况(如建筑结构、设备、装修、维修养护等)，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。

在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。

6.选定估价方法测算

估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜 集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。

估价方法选定后就是进行具体的测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值，已在前面介绍各种估价方法时作了详细说明。

7.确定估价结果

用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误;②基础数据是否准确;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑥是否符合估价原则。特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。

在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素(由于影响房地产价格的因素众多，估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握评估价值)，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确而充分地阐述调整的理由。

8.撰写估价报告

8.1估价报告的概念

估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”，它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，也是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件。

估价报告质量的高低，除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数选取的合理性，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。

前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。

8.2估价报告的形式

估价报告的形式分为书面报告和口头报告(如专家证词)。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用表格的形式，如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告，也可以采用表格的形式。

叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。

无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。下面主要以叙述式报告来说明估价报告的有关要求和内容。

8.3对估价报告的总要求

估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点：

(1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。

(2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

(3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

(5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。

8.4估价报告的组成和内容

一份完整的估价报告通常由8个部分组成：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

8.4.1封面

封面的内容一般包括下列几项：

(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。

(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。

(3)委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称;委托人为个人的，为其姓名。

(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。

(5)估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

(6)估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。

8.4.2目录

目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。

8.4.3致委托人函

致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：

(1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。

(2)致函正文。说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期(是指使用估价报告不得超过的时间界限，从估价报告出具日期起计算。估价报告应用有效期最长不宜超过一年，可以是半年或三个月。估价报告应用有效期的表达形式为：自本估价报告出具之日起多长时间内有效;或者：自本估价报告出具之日起至未来某个年、月、日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期)。另外，通常说明随此函附交一份(或多份)估价报告。

(3)致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。

(4)致函日期。这是指致函时的年、月、日，也即正式出具估价报告的日期——估价报告出具日期。

8.4.4估价师声明

在估价报告中应包含一份由所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同时它对签字的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容：

我保证，在我的知识和能力的最佳范围内：

(1)估价报告中对事实的陈述，是真实、完整和准确的。

(2)估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

(3)我与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。

(4)我是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

(5)我已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。

(6)我在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。

(7)其他需要声明的事项。

8.4.5估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。

在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。

8.4.6估价结果报告

估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：

(1)委托人(包括名称或者姓名、地址、电话等)。

(2)估价机构(包括名称或者姓名、地址、电话等)。

(3)估价人员(列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中的角色，并由本人签名、盖章)。

(4)估价目的。

(5)估价时点。

(6)估价对象。

(7)评估价值定义(说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值)。

(8)估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)。

(9)估价原则。

(10)估价方法。

(11)估价结果。

(12)估价作业期。

(13)估价报告应用有效期。

(14)其他说明。

8.4.7估价技术报告

估价技术报告一般包括下列内容：

(1)详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况。

(2)详细分析影响估价对象价值的各种因素。

(3)详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。

(4)详细说明估价的测算过程、参数选取等。

(5)详细说明估价结果及其确定的理由。

8.4.8附件

把可能会打断叙述部分的一些重要资料放人附件中。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境、景观的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的权属证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。

8.5估价报告文本的外形尺寸

估价报告文本的外形尺寸应当统一，如统一采用国际标准a4型(长×宽为297%× 210%)。

9.审核估价报告

为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂前进行的质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。只有经审核合格的估价报告，才能够出具给委托人。

在估价报告审核中，要做好审核记录。完成审核后，审核人员应在审核记录上签名，并注明审核日期。

10.出具估价报告

估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人。估价人员在交付估价报告时，可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释，至此完成了对委托人的估价服务。

11.估价资料归档

估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。

估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，也有助于解决日后可能发生的估价纠纷，还有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核。

应归档的估价资料包括：①估价机构与委托人签订的估价委托合同;②估价机构向委托人出具的估价报告(包括附件);③实地查勘记录;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录;⑥估价报告审核记录;⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

估价人员不应将上述估价资料据为已有或者拒不归档。估价机构应建立估价资料管理制度，保证估价资料妥善保管、有序存放、方便查阅，严防毁损、散失和泄密。估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在15年以上。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。例如，15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则估价资料应当保管 20年以上。

来源：建设工程教育网