2012年房地产估价理论与方法备考复习资料集锦四

时间：2012-05-01  来源：建设工程网  编辑：  打印

第二节 房地产估价的要素一、估价当事人

估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

(一)、房地产估价人员

房地产估价人员简称估价人员：是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员。

目前，我国房地产估价人员职业资格有：房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。因此，房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。其中，房地产估价师(real estate appraiser，real estate valuator)简称估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。

例如：多项选择题。

1、房地产估价人员可以是下列人员之一( ABC )。

A、通过房地产估价人员职业资格考试并注册，从事房地产估价活动的专业人员;

B、通过资格认定，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员;

C、通过资格互认，取得相应资格并注册，从事房地产估价活动的专业人员;

D、通过房地产估价人员职业资格考试后，直接从事房地产估价活动的专业人员;

E、通过资格认定、资格互认，取得相应资格，直接从事房地产估价活动的专业人员。

2、估价当事人包括( ABCE )。

A、估价人员;

B、估价机构;

C、估价委托人;

D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构;

E、ABC项都包括。

一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业能力的要求;具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果;仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值做出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但是如果没有良好的职业道德，也难以做出客观公正的估价。

目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费

(二)、房地产估价机构

房地产估价机构简称估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。

目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;资质等级由低到高分为：暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;

依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

例如：多项选择题。

房地产估价机构资质等级分为(ABCD)。

A、暂定期内的三级;

B、三级;

C、二级;

D、一级;

E、特级。

例如：多项选择题。

对房地产估价机构，依法从事房地产估价活动的规定是( ABC)。

A、不受行政区域、行业限制;

B、应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;

C、房地产估价报告应由房地产估价机构出具;

D、在限定的政区域、行业内依法从事房地产估价活动;

E、资质一、二级不受行政区域、行业限制。

(三)、估价委托人

估价委托人简称委托人，俗称客户：是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其悉知的估价所必要的情况和资料。例如估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责;有义务协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料及对估价对象进行的实地查看等工作;不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。

估价对象权利人：是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。

估价利害关系人：是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位和个人。

估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。

估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。

委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人(如商业银行);委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

二、估价对象

估价对象(subject property)即估价客体，也称为被估价房地产(property being appraised)、估价标的，当估价对象仅为房地产权益时，例如租赁权时，可称为被估价权益：是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。

尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。主要有以下几种情况：

(1)、建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所称的“在建工程”，往往成为估价对象;

(2)、也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所讲的“期房”(虽然称为期房，但实际上包含其占用范围内的土地)进行估价;

(3)、还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋进行估价。

(4)、估价对象也可能是房地产的某一局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

(5)、估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

(6)、城市房屋拆迁估价要求对被拆迁房屋室内自行装饰装修单独处理。

(7)、房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一可供直接经营使用的旅馆(酒店、宾馆等)、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。

概括起来，房地产估价对象有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等等。估价对象的更具体种类，可见本教材第二章第三节“房地产的分类”。

三、估价目的

估价目的(appraisal purpose)：是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途，或者通俗地说，是委托人要拿未来完成的估价报告做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

例如，是为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为拆迁人与被拆迁人之间确定被拆迁房屋的货币补偿金额、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等费用提供参考依据。

委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此，任何房地产估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。

按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让)，房地产转让(又可分为买卖、互换、赠与、以房地产出资、作价入股、抵债等)、租赁、抵押、征收、征用(又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定，以房地产出资设立企业(包括公司，下同)，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定等等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，房地产买卖中普通拍卖的保留价(底价)评估;城市房屋拆迁补偿估价：还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期未届满的租赁合同(也称为租约)，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”，这叫做有租约限制的房地产或带租约的房地产、已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价，就应考虑租约租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产;如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。在价值构成的各要素，例如成本、费用、利润、税金等的取舍上，也应服从于估价目的。

此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的。

四、价值类型

价值类型(types of value)有两种含义，一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值，即特定价值。总的来说，房地产估价是评估房地产的价值。但针对一个具体的房地产估价项目，由于价值有许多含义，所以不应笼统地说是评估房地产的价值，而必须搞清楚，并在估价报告中说明是评估哪种类型的价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能够使各方当事人或社会普遍信服和接受。

例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但是客观上有其正常的买卖价格;在征收、征用的情况下虽然实际的补偿金可能有多有少，但是客观上也有其合理的补偿金;在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但是客观上也有其正常的抵押价值。而正常的买卖价格、合理的补偿金、正常的抵押价值，彼此之间又可能是不完全相同的。

价值类型首先可以分为：市场价值和非市场价值(或称为市场价值以外的价值)两大类。

市场价值(market value，MV)过去称为公开市场价值(open market value，OMV)，是多数估价需要评估的价值，其确切的定义：是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：

①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产;

②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自利益最大化;

③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买;

④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示;

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。

凡不符合上述市场价值形成条件之一下的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。

本质上的非市场价值主要有以下4种：

①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;

②存在在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

③不符合继续使用条件下的清算价值;

④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

特别提示：快速变现价值、谨慎原则、谨慎价值为2007版教材新增加的内容。

市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值可以说是五种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见教材第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

来源：建设工程教育网