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（三）交易情况修正：
采用“可比实例成交价格比其正常市场价格高或低多少”的说法；修正系数为100/（100±S），高为+，低为-；注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的交易情况一致。
1. 交易税费非正常负担：正常价=卖方得价/（1-卖方税费）=买方出价/（1+买方税费）；
2、强迫买卖（卖低买高）； 3、厉害关系人的交易（一般低；也有大股东高卖给上市公司）；
4、缺乏行情（卖低、买高）； 5、急于**或购买（卖低或买高）；
6、有偏好（高）； 7、相邻房地产（高）；
8、拍卖、招标等特殊方式的交易（其成交价不一定比协议价更高，是否修正要说明理由）。
（四）市场状况调整：
以成交日期为基准，采用“可比实例在估价时点的价格比在其成交日期的价格高或低多少”的说法；调整系数为（100±T）/100，注意分子和分母不要颠倒了。
1、价格指数法（采用本地区同类房地产价格指数或变动率）：
定基指数--调整系数= 估价时点指数/成交日期指数。
环比指数-调整系数=成交日期下一期指数×再下一期指数×……×估价时点指数。
2、价格变动率法：期内递增减--调整系数=（1±变动率）^期数。
期内平均升降--调整系数=（1±变动率×期数）。
（五）房地产状况调整：
以估价对象房地产状况为基准，采用“可比实例在成交日的房地产状况比估价对象在估价时点的房地产状况优或劣多少”的说法，调整系数为100/（100±R），优为+，劣为-；注意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的房地产状况一致。
1、区位状况比较调整：位置、楼层、朝向、交通、环境、外部配套设施等。
2、实物状况比较调整：土地--面积、形状、地基、内部基础设施、平整程度等。
建筑物-面积、结构、质量、设施、装修、层高、年龄、完损程度、外观、空间布局等。
3、权益状况比较调整：土地使用年期调整系数=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].
要列出公式：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费。
（一） 开发完成后的价值：
1、 用于销售：（1）采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势；
（2） 市场法和长期趋势法求取。
2、用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取。
（二） 后续开发必要支出和应得利润（7项；同成本法）：
1、后续开发成本； 2、管理费（以前者为基数）； 3、销售费用（以售价为基数）；
4、投资利息（1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算；以上3者为基数）；
5、销售税费（以售价为基数）； 6、开发利润；
7、取得待开发房地产税费（买方缴纳的契税、手续费等，以待开发房地产价值为基数）。
（三）开发经营期（特别注意！）：
开发经营期
开发期
用于销售 前（准备）期 建造期
经营（销售）期
用于出租营业自用 前（准备）期 建造期 经（运）营期
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日
（四）传统方法：不考虑预售和延迟销售，计息期到开发完成时止，根据以上各项计算后直接相加减。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计，期外全计。
（五）现金流量法：将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点，在相加减；
资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计，期外全计。
折现率中包含资金利率和开发利润率，不在单独计算。
现实中对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多。例如：
（1）房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。
（2）国有建设用地使用权期限届满需要的估价服务。国有建设用地使用权出让合同（过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同）约定的土地使用期限届满，土地使用者按要求向出让人提交续期申请书，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。确定该土地出让价款、租金等土地有偿使用费的金额，需要估价提供参考依据。土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。
（3）办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。
（4）房地产证券化需要的估价服务，包括房地产抵押贷款证券化、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，通常简称REITs）中大量需要房地产估价。
（1）修正系数的确定没有充足的理由
（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。
（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
（7）区域因素与个别因素混淆不请。
（8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
（12）区域因素比较修正的内涵理解错误。
1. 封面
2. 目录
3. 致委托方函
4. 估价师声明
5. 估价假设和限制条件
6. 估价结果报告
7. 估价技术报告
8. 附件
二、报告书不完整
1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）
一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
A、费用的计算中计费基础错误。
B、费用的计算方法错误。
C、参数确定错误。
D、总费用中包含了折旧费。
E、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的资本化率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
来源：建设工程教育网
