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第五节 政府对房地产市场的干预
一、政府干预房地产市场的必要性
㈠房地产市场失灵
市场失灵是指市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。垄断性→制定反垄断政策。外部性→税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施→提高市场效率。信息不对称问题→建立、实施信息公开制度，提高市场透明度。
㈡住房问题和住房保障
住房保障是经济、社会、政治问题。
㈢宏观经济周期循环
经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。扩张(繁荣、复苏)，收缩(衰退、萧条)
㈣房地产价格剧烈波动：“繁荣与崩溃”规律
㈤房地产市场非均衡
二、宏观调控房地产市场的手段
对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。
㈠土地供应政策
在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和非理性行为。通过 土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府须拥有足够的土地储备和供给能力。
㈡金融政策
房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。
来源：建设工程教育网
