2007年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案

时间：2011-06-28  来源：建设工程网  编辑：  打印

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m²（精确到个位）?

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）

四、计算题

1．解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％

（1） 求购房最高总价

购房最高总价=P／70％=279161.54／70％=39.88万元

（2）求出售原有住房时间

住房市场价值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25万元

设剩余M个月需要偿还25万元，则有

有：（1+0.％）M=2.667

M=log2.667/（1+0.5％）=196.66个月

240-196=44个月

在还款44个月之后出售住房

2．解：

解法一：叙述法

一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

（1）计算各年自有资金净现金流量

1）第1年年初净现金流量=-5400万元

2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元

净现金流量=-5400+5400=0万元

3）第3年年初：

归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元

乙银行贷款=9093.87万元

净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

4）第3、4年年末：

还本付息=9093.87×7％=636.57万元

营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元

经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元

净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元

5）第5年年末：

还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元

经营收入=（0.9975x+1000）万元

转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元

净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44

=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元

（2）求基础租金

二、计算全投资内部收益率FIRR

（1）计算各年净现金流量

1）第1年年初投资=8100万元

2）第2年年初投资=5400万元

3）第3年、4年年末：

经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

经营成本=2910.21×35％=1018.57万元

净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

4）第5年年末：

经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

经营成本=2910.21×35％=1018.57万元

转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元

挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

（2）计算内部收益率

设i 1=13％，则有：

解法二：图表法

一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x

二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：

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