2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习3

时间：2010-11-30  来源：  编辑：  打印

1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（　 ）。
　　A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％
　　B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％
　　C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％
　　D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％。

2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m²和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6％，则两宗土地价格相比（　 ）。
　　A．甲大于乙
　　B．甲小于乙
　　C．甲等于乙
　　D．无法确定

3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。
　　A．667
　　B．1333
　　C．1000
　　D．500

4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的价格为（　 ）万元。
　　A．833
　　B．2500　
　　C．1250
　　D．1067

5．已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　 ）。
　　A．7.78％
　　B. 8.28％
　　C．13.21％
　　D．14.21％

6．开发经营期的起点是（　 ）。
　　A．取得估价对象的日期
　　B．开始施工建设的日期
　　C．开始预售的日期
　　D．开始销售的日期

7．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10％，则开发完成后房价现值为（　 ）万元。
　　A．1562.89
　　B．1652.89
　　C．1502.63
　　D．1520.63

8．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（　 ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
　　A．区域规划
　　B．临街状况
　　C．周围环境
　　D．地形地势

9．路线价法特别适用于对（　 ）进行估价。
　　A．单宗土地　
　　B．多宗土地
　　C．部分土地
　　D．待开发土地

10．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（　 ）的建筑物。
　　A．用途相同且价格差异不大　
　　B．建筑面积相同且价格差异不大
　　C．规模相同且价格差异不大
　　D．各部分的房地价值有差异且差异不大

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