2010年房地产估价师《经营与管理》模拟试题（18）

时间：2010-02-26  来源：  编辑：  打印

　　一、计算题

1. 某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%，估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50万元，以后逐年增加15%，要求10年净收益回收贷款的本利和，问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?（设投资发生在年初，收益发生在年末）

答案：

该酒店第一年末的净收益现值为：

P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

=50/（12%-15%）{1-[（1+15%）/（1+12%）]10}=504.27万元

该酒店总投资=50427/（1+12%）=450.24万元

　　二、案例题

某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?

答案：

（1） 项目总开发价值：

项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米

总销售收入：4700×46000=30080万元

销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元

（2） 项目总开发成本：

土地成本：1000×64000=6400万元

建造成本：1400×64000=8960万元

专业人员费用：8960×8%=716.8万元

管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元

财务费用：

a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元

b建造成本/专业人员费用/管理费用利息：

（8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元

c财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元

销售费用：30080×2.5%=752万元

总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

（3）开发商成本利润率：

开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元

开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%

来源：建设工程教育网