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物业管理作为房地产消费领域中一项重要的产业经济活动，是当今乃至整个“九五”期间房地产管理领域的一项重大的制度改革，也是现代城市文明发展的必然结果。作为长期进行公房管理的房管所如何适应这一改革·尽快向物业管理企业转化，是当前房管部门迫在眉睫的大事。
（一）房管所向物业管理公司转化过程中的问题
从我国物业管理运行的过程来看，集中反映以下六个问题：
第一，法规建立滞后，运行机制和操作规程尚不规范。物业管理是建立在合约基础上的一民事商务行为，怎样确立和处理物业所有人、物业管理公司与政府主管职能部门以及社会各方面的关系，应有权威性的、标准统一的法规来制约和调整。目前的实际情况是法规尚不健全，或正在草拟完善、或不甚权威，一些如管理章程、公共契约、业主委员会、小区管委员、住户手册、管理人员规定等规章制度参差不齐，无一定的权威约束力。
第二，物业管理在很大程度上依然用计划经济和行政管理旧的模式和方法来参与和对待。有的虽然成立了物业管理公司，但缺少市场经济观念，单纯靠行政命令，致使物业管理公司步履维艰，困难重重，难以展开有效的物业管理工作。目前房管所既要承担直管公房的管理工作，又要对各类房屋担负行政管理职能，还要面向市场对多种产权房屋开展物业管理，开拓经营渠道，实现二次创业，求得生存出路，就目前来讲，一时很难做到。
第三，物业管理经费来源、标准、经营管理方式不统一，费用开销紧张，不少住户难以负担。物业管理作为一种企业行为，应该讲究经济效益，但在实际运行中，却往往处于两难境地，一方面物业管理需要大量费用；另一方面住户需要各种服务，但又常常抱怨收费高，致使经费问题成为公司、业主、市民、政府最为关心和敏感的问题。目前问题主要是应由开发公司支付的管理维修基金，公司办公和必要的商务用房难以落实和保障，管理维修费用收取的标准、期限、手续、费率、税收等尚无一定的规则和标准，仅仅由物业管理公司单方面确定运作，既带来一系列的后遗症问题，而实际上又确实难以保证住户正常缴付。
第四，物业管理没到位，管理经营范围狭窄、服务质量不高。一些物业管理公司对于所管理的物业徒有虚名，有的虽然也成立了公司挂牌经营，但仅仅是一种翻牌公司，与原先的房管部门毫无两样，办事拖拉，业务素质差，不仅妨碍了住户正常的生活和不利于延长物业的使用年限，而且也影响了物业管理公司的声誉和发展前途。
第五，物业管理人才缺乏，现有人员素质不高。不少公司不仅缺乏一般的技术型人员，更缺少经过专业培训、具有企业管理知识的经营性管理人才。
第六，物业管理公司与社会有关各方面关系协调不够。物业管理公司在其运行和经营管理服务中势必要与社会各方面的联系，而在当前双轨体制条件下，这种关系更显得错综复杂，如不加以正确配合协调，将铸成社会问题。首先是物业管理公司与工商、税务、银行的关系；其次是与街道、居委会、派出所关系；再次是与交通、环保、卫生、市政、园林、教育、水电煤气等单位的关系；这里既有经济业务关系，又有行政关系。
（二）房管所向物业管理公司转化的对策
第一，建章立法，规范物业管理行为。物业管理离不开有一定权威和约束力的规章条例，创建和发展物业管理公司，需要制定和建立一套科学、完整、实用的规章制度，做到有法可依，依法经营。一是依靠政府制定物业管理的法规条例，明确物业管理的性质、原则和方法，为物业管理公司依法经营提供法律依据。二是制定物业管理公司内部管理的规章制度，明确公司内部各种人员的岗位职责，为公司依法经营提供行为准则。三是建立公司与住户的契约制度和用户手册，规范物业管理公司行为，明确双方各自的权利义务和自我约束机制，使物业管理公司有章可循，操作有序，健康发展。
第二，适时转换机制，推行社会化、科学化、规范化和经营化的管理模式。由于房管部门是政府的职能部门，所管理的房屋又是国有财产、产权单一，所以，产权与管理权是合一的要发展物业管理公司必须彻底摆脱这种机制上的旧框框，实行政企分开，政事分开，面向社会，面向市场，成为自主经营，自负盈亏，自我发展的经济实体，变单纯管理为经营管理，变无偿服务为有偿服务，在此基础上，逐步向多层次、经营性服务过渡，在机制上来一个真正的“脱胎换骨”的质的变化。
来源：建设工程教育网
