土地估价实务考试辅导：土地估价分析（2）

时间：2010-09-14  来源：  编辑：  打印

（三）土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响

　　1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；

　　2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；

　　3．税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；

　　4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

（四）土地估价目的对估价过程处理的影响

不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。如法律诉讼涉及土地价值的评估 情况非常复杂，因此在法律诉讼的土地评估中的土地价值内涵是丰富多变，较难把握的。首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。

（五）土地权利资料的分析要领

　　1．合法性：

（1）在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。

（2）审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。

（3）审核证载土地使用年限是否合法。

　　2．相关界定和限制

我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制度，较为复杂，而土地的权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制，是影响土地价值量的重要因素，这一部分可以参阅“土地产权”。

（六）土地估价的影响因素分析内容与方法

　　1．分析内容

影响土地价格的因素主要有：

（1）一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

（2）区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

（3）个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

2．分析方法

土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。

来源：建设工程教育网