土地估价实务考试辅导：土地估价分析（3）

时间：2010-09-14  来源：  编辑：  打印

（七）土地估价的假设和限制条件分析

说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。

（八）土地估价适用原则的分析

1．替代原则

土地估价中的替代原则可概括如下：

（1）土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；

（2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；

（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

2．预期收益原则

商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。

3．最有效使用原则

最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

4．报酬递增、递减原则

边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增 加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。

5．需求与供需原则

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。

6．竞争和超额利润原则

土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。

7．贡献原则

贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价 的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。

8．变动原则

土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

9．协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。

来源：建设工程教育网