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2014年土地估价师《理论与方法》辅导资料(1)

时间:2013-11-29  来源:  编辑:  打印

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土地价格的概念

概念:土地价格实际上是土地经是价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地的价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。购买土地实际上是购买土地的权利。

土地价格的主要特征

1、 表示方式不同:一般商品以价格表示,而土地即有价格,又有租金表示。

2、 价格基础不同:一般商品具有移动性,价格来源商品本身,土地不具移动,其可转移的并非土地本身,而是该土地的权利和收益。土地价格是土地权利和收益的购买价格。

3、 形成时间不同:一般商品可以标准化,易于比较,有完整的市场,价格短时间形成,土地差异大,缺乏完整的市场,价格形成时间长。估价时必须根据宗地自身的特点和市场状况进行具体分析。

4、 土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定。

5、 地价主要由地产需求决定。土地的供给总的来说是一定的,人类可利用的土地是十分有限的,土地经济供给的弹性也很小,但对土地的需求则随着经济发展呈现较大的变化,需求是影响地价的主要方面。

6、 地价具有明显的地区性和个别性。

7、 地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。首先,由于土地的稀缺性,其供给弹性很小;而同时,由于社会经是的发展和人口不断增加,对土地的需求总是持续增加,因而地价呈现不断上涨趋势;其次,由于整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。

8、 市场结构不同:一般商品有完整的市场,形成的物价比较客观;土地是不完全的市场,需要对地价影响很大,形成的价格主观因素影响很大。

9、 折旧现象不同:一般商品有折旧现象,价值随使用年限增长而降低,土地不仅没有折旧,面且还增值,其价格常随社会经济发展而自然升高。

来源:建设工程教育网

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