98年土地估价师《土地估价实务》试题

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

九、估价结果

土地价格总计：19．1万美元，单位地价39．3美元／m2

房屋价格总计：419．2万人民币，单价722．8元／m2人民币。

十、需要特殊说明的事项

( 1 ) 评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。

( 2 ) 本报告所称市场价格是指公开市场价格。

( 3 ) 未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

（4）本报告有效期为1年。 。

（5）本报告不对任何第三者承担责任

十一、估价人员签名

刘唯 注册房地产估价师 编号00567

陈宏 经济师、资产评估师 编号98035

十二、土地估价机构(略)

一九九八年九月二十日

第二部分 估'fie对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

位置：四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。

土地用途：仓储用地。

土地面积：四方路仓库总用地面积为152000平方米，其中估价对象土地面积为4850平方米。

土地利用状况：四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68．5％，为104120平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

土地等：6等

2．土地权利状况

评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。

3．建筑物及其他附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素

某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。

2．环境因素

四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。

3．个别因素

四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂，办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水侵和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地面建筑物面积5800 m2。

第三部分土地及附着物估价

一、估价原则(略)

二、估价技术路线

由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。

三、估价过程

基本公式：

评估对象价格＝土地价格＋建筑物价格

（一）土地估价

1．成本法评估土地价格

本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。

（1）比较实例选择：

本次评估收集了以下3个比较实例

比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地

比较实例B：临江路158路，国有出让运输业用地

比较实例C：临江路194路，国有出让工业仓储用地

（2）比较因素选择：

比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略）

（3）编制因素条件说明见表1。

表1 因素条件说明表

待估宗地及实例 内容比较因素评估对象比较实例A比较实例B比较实例C

交易情况正常作价入股 正常出让正常出让 正常出让

期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4

区域因素位置 四方路 东平路 临江路临江路

距市中心距离 19km 20km 22km 23km

基础设施 五通一平 生地 生地生地

工业集聚度 好 好 较好较好

交通状况 好 好 较好 较好

个别因素土地用途 仓储 仓储 运输业 工业仓储

来源：建设工程教育网