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g. 劳动力安置费：60. 0元/平方米。
h. 养老费：49. 5元/平方米。
i. 征地管理费：按(b + c + d + e + f + g + h)×2%计, 即3. 7元/平方米。
j. 不可预见费：(d + e + f+ g + h)×2％＝2．8元／平方米。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。
(2)土地开发费用：取110元／平方米。
(3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息＝199．2×10．08％×1+110×10．08％×1＝31．2元／平方米
(4)投资利润：土地开发投资利润率取12％，则：
投资利润＝(土地取得费用+土地开发费用)×12％＝(199. 2+110)×12％＝37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V＝ (1) + (2) + (3) + (4)＝199．2 + 110 + 31．2 + 37．1＝377．5元／平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563．7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为 40，605，565．8元。
第四部分 附 件(略)
土地估价技术报告一中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．第一部分后面应写上“总述”。
2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准, 即估价规程。
5．“地价定义”中未说明土地开发程度。
6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。
9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证
11．登记状况中五四至、登记等。
12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。
14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15．交易情况说明不正确。
16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列人个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17.在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
19.“基础设施状况”未作修正。
20.交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。
22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。
23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。
24．年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据
28．“土地平整费”不应计人“土地取得费”。
29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。
31．投资利息中开发期没有乘1／2。
32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35．估价结果未大写。
36．第四部分应为“附录”。 报告二 土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称：
大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的：
为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。
五、估价依据：(略)
六、价格定义：
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格
七、估价期日：1997年9月
八、估价日期：1997年8月30日至9月20日
来源：建设工程教育网
