2012年土地估价师考试交流：实务考试宝典B

时间：2012-04-24  来源：建设工程网  编辑：  打印

按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场查看）如下：

1、交易实例状况：

A座落位置、形状、地质；

B水、电、路、讯、暖等基础设施

C商业繁华、交通等环境条件

D土地利用现状与规范用途

E有关地上建筑物的基本情况

F权利状况和土地使用年限等

2、成交价格

包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类等。

3、付款方式

包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。

4、成交日期

一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件（如建筑面积、容积率、建筑密度等）、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

5、因素选择

估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，应进行交易类型的修正（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）。

④成交日与待估宗地的估价期日应接近。

②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：

⒈交易日期（必选）

⒉交易情况（必选）

⒊交易类型（必选）

⒋土地使用年限（必选）

⒌区域因素

A基础设施善（用几通一平反映）

B商业繁华度（商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映）

C对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映）

D道路通达度（用道路类型、宽度反映）

E公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）

F环境质量优劣度

G产业集聚（工业用地选）

⒍个别因素

A绿地覆盖率（住宅用地选）

B产业集聚（工业用地选）

C规划限制（视情况可设可不设）

D自然灾害状况（视情况可设可不设）

E容积率（必选）

F宗地面积（必选）

G宗地形状（必选）

H临街状况（商业必选）

I地质条件（坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）

J地形、地势等

因素条件说明

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：

因素条件说明时应注意几点：

①描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。

②因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。

③因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

①用途修正指数最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正；可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

②土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例。方法与用途修正指数类似。

③交易类型。一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。

④交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行情有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

⑤交易期日价格指数。确定方法：

一是直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数；

二是调查当地近几年（最好是选择比较案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。

⑥土地使用年限修正指数

利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n

来源：建设工程教育网