2013年房地产经纪人《经纪相关知识》第七章重点

时间：2013-08-22  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校整理了2013年房地产经纪人《经纪相关知识》章节重点，敬请关注！

1、什么是房地产价格?其形成条件有哪些?

房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价，货币或实物、无形资产和其他经济利益。条件是：有用性、稀缺性、有效需求。

2、房地产价格与一般物品价格有哪些异同?

共同之处：(1)都是价格，用货币来表示。(2)都有波动，受供求因素的影响。

不同之处：(1)房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大。

(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格。

(3)房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格。

(4)房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况左右。

(5)房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。

3、成效价格、市场价格、理论价格的含义及其相互关系是什么?

成交价是指一笔房地产交易中双方实际达成交易---买方同意支付、卖方同意接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

4、正常成效价格与非正常成交价格如何区分?

正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、无利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响;反之，则为非正常成效价格。

5、成交价格是如何形成的?

买方最高出价》买卖双方成交价》卖方最低要价

6、总价格、单位价格、楼面地价的含义及其相互关系是什么?

总价格是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。

单位价格简称单价，其中土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。

楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上建筑物面积均摊的土地价格。

7、了解单位价格应注意哪几点?

8、楼面地价有何特殊作用?

楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格，在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率

在现实中，楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

9、名义价格、实际价格的含义及其相互关系是什么?

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通过需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。

10、现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么?

现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格。期房价格是以目前尚未建行完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

11、起价、标价、均价的含义是什么?

起价是指销售新建商品房的最低价。

标价也称报价、表格价，是新建商品房销售者在其“价目表”上标注的不同楼幢、楼层的商品房的出售价格。

均价是所销售商品房的平均价格。

12、评估价、保留价、起拍价、应价的含义是什么?

评估价一般是指为人民法院或者有关当事人确定拟拍卖房地产的保留提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。

保留价也也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。

起拍价也称开叫价格，起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

应价是竟买人对拍卖师报出的价格的应允，划是竞买人自己报出的购买价格。

13、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值、征用价值的含义是什么?

买卖价格：也称为销售价格，简称买卖价。房地产权力人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

租赁价格：在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下习惯上称为房屋租赁价格，简称房租。

抵押价值：房地产抵押价值要大于未偿还的贷款余额。

保险价值：是将房地产投保时，为确保保险金额提供参考依据而评估的价值。

计税价值也称为课税价值，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价格或租金。

征收价格也称征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。

14、基准地价、标定地价、房屋重置价格的作用是什么?

基准地价：也称城镇基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

标定地价：是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

房地产重置价格是指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润。

15、补地价的含义是什么?

补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用出让金、土地收益等。

16、市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么?

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他在关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

17、房地产价格的影响因素对房地产价格的影响类型有哪几种?

(1)不同的影响因素或变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。

(2)不同的影响因素或变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。

(3)不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。

(4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。

(5)各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。

(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。

(7)各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。

(8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。

18、房地产价格的影响因素有哪些?它们与房地产价格的关系如何?

影响因素有：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、房地产税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。

19、什么是市场法?其适用的对象是什么?

市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取做人对象价值的方法。

20、市场法估价的操作步骤是什么?

一般分四大步骤：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例的成效价格进行适当的处理。(4)求取最终的比准价值。

21、搜集交易实例时应搜集哪些内容?

一般包括：(1)交易实例房地产基本状况。(2)交易双方。(3)成效价格。(4)成效日期。(5)付款方式。(6)交易情况。

22、选取可比实例应符合哪些要求?

(1)可比实例应是与估价对象相似的房地产;(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。(3)可比实例的成效日期应尽量接近估价时点。(4)可比实例的成交价格庆尽量为正常价格。

23、如何建立比较基准?

(1)统一房地产范围。(2)统一付款方式。(3)统一价格单位。

24、什么是交易情况修正?造成成效价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些?

如果可比实例的成交是不正常的，则应将其修正为正常的，这种对可比实例成效价格进行的修正，称为交易情况修正。成交价格偏离的原因主要有：

(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非正常负担的交易。(7)相邻房地产的合并交易。(8)受债权债务关系影响的交易。

25、什么是市场状况调整?

将可比实例成交价格进行的调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

26、什么是房地产状况调整，它包括哪些方面?

如果可比实例房地产与做人对象房地产自身状况之间有差异，则还应对可比实例成效价格进行房地产状况调整。包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

27、将多个比准价值综合成一个最终比准价值的方法有哪些?

简单算术平均、加权算术平均等方法。

28、什么是收益法?其适用的对象是什么?

收益法是预测做人对象未来的收益，然后利用报酬率或者资本化率、收益乘数将未来的收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产等。

29、收益法估价的操作步骤是什么?

一般分4个步：搜集并验证与做人对象未来预期收益有关的数据资料。预测做人对象的未来收益。求取报酬率或资本化率、收益乘数。

30、请列举报酬资本化法的几种计算公式及其应用条件?

31、什么是潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益?

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。

运营费用是维护房地产正常使用或营业所必需的费用。

净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。

32、出租型房地产的净收益如何求取?

通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

33、什么是报酬率?如何求取?

报酬率即折现率，是利率、内部收益率同类性质的比较。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

34、什么是资本化率?如何求取?

35、什么是收益乘数?它有哪几种?如何求取?

36、什么是成本法?其适用的对象是什么?

成本法是深圳市取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价。

37、成本法估价的操作步骤是什么?

一般有4步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料。测算估价对象的重新购建价格。测算估价对象的折旧。求取估价对象的积算价值。

38、房地产价格是如何构成的?各构成项目如何估算?

房地产价格通常由下列7大项构成的：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。

39、成本法的基本公式为何?

房地产价格=重新购建价格-折旧

40、重新购建价格、重置价格、重建价格的含义是什么?

重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

建筑物的重新网建价格根据建筑物重新建筑方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格也称为重置成本，是指采用做人时点时寻建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建行与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

重建价格也称为重建成本，是指采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

41、求取土地的重新取得价格或重新开发成本及建筑物重新购建价格的思路是什么?

求取房地的重新构建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取。二是将该房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加求取。

来源：建设工程教育网