2013年房地产经纪制度与政策复习资料2

时间：2013-06-19  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校整理了2013年房地产经纪制度与政策复习资料汇总，供考生复习参考，预祝大家顺利通过考试！

建设用地制度与政策

1、土地所有制指的是城市市区的土地属于国家所有，由国务院代表国家行使。具体规定如下：①城市市区的土地②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地③国家依法征收的土地④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地⑥因国家移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

2、取得建设用地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式取得②通过国家出让方式取得③通过房地产转让方式(如买卖、赠与或其他合法)取得④通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。

3、集体土地的范围有：①村农民集体②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体③乡镇农民集体所占用的土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。宅基地、和自留地、自留山也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

4、土地管理的基本制度：

①土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利(抵押权和承租权等)进行登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。

②土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿、有限期使用。

③土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。

④耕地保护制度。

5、土地征收是所有权改变，征用是使用权改变，当使用结束后被征用的土地如数返还给原权利人。征收土地的特点：①具有一定的强制性②要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。③被征收后的土地所有权发生转移，从集体所有变为国有。征收土地的原则：①珍惜耕地，合理利用土地的原则②保证国家建设用地原则③妥善安置被征地单位和农民的原则④有偿使用土地的原则，土地征收后，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应实行有偿使用。⑤依法征地的原则。

6、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。在征地依法报批前，当地的土地管理部门应当书面形式告知被征地农村集体经济组织的和农民关于征地情况，并对一些情况与他们共同确认，并可能组织听证。

征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。其他的由省级人民政府审批。 一个建设项目需要征收的土地应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。临时使用土地期限，最多不得超过2年，并且不得改变批准的用途。临时用地超过批准时间可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。全民所有制企业和集体所有制企业同农村集体经济组织投资兴办联营企业要用集体土地的，由联营企业向县级土地局提出用地申请，按国家建设用地的批准权限，经有批准权限的人民政府批准，经批准的土地可以实行征收，也可以作为农村集体经济组织将土地作为联营条件。联营企业用地可以不改变土地权属性质。

被征收土地所在的市县人民政府在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。公告中要包含征地补偿标准和农业人口安置途径。未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续。

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