2012年物业管理师《经营管理》复习摘要（1）

时间：2012-03-13  来源：建设工程网  编辑：  打印

一、物业租赁及其特征

（一）物业租赁的概念

通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。

房屋租赁的含义有以下两点：

（1）出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。

（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

（二）房屋租赁的特点

房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：

1．房屋租赁不转移房屋的所有权

房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。房地产租赁的标的必须是特定物，而不能像大多数其他产品一样可以用同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同类房，包括其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物作详细的、区别性的描述。

3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。

4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止

在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。

5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

租赁作为一种民事法律行为，对其主体——租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租用内销房等等。

二、物业租赁的分类

依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：

（一）按房屋所有权的性质划分

按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。

1．公房租赁

公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理，按照我国的管理体制，公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。

2．私房租赁

私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，既包括居民个人，又包括各种类型的企业法人和机构。出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。

（二）按房屋租赁期限划分

按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

（1）定期租赁。

定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。

（2）自动延期租赁。

自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。

自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。

周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。

（3）意愿租赁。

意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

当然，还可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。

（三）按物业租金的内涵划分

物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。

（1）毛租。

指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。

（2）净租。

指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。

因为承租单元内部的水电气热等资源使用费属于难以控制的变动费用，出租人不愿承担此部分难以估算的支出，因此绝大部分租赁合同中都约定由租户负责支付此费用。习惯上，这种类型的租赁也称为毛租。

（3）百分比租金。

百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。

大型购物中心或超市常常采用百分比租金。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览，来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时，就会进人租户的商铺购物，这就构成了一个双赢的局面。百分比租金通常按年度计算兑现，不同承租人支付的百分比与其承租房屋的位置、使用性质以及经营种类和宏观经济环境相关，有时悬殊甚大。

当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了一个租期内最低的租户营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。

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