物业管理操作实务(四)

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

1.验收的目的不同

接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

2.验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

3.交接对象不同

接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

（二）接管验收中应注意的事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

第三节物业入伙手续的办理

所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。

由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象——业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。

一、入伙通知书

入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：

1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。

2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。

下面是一份入伙通知书以作示范：

入伙通知书

_____________女士／先生：

您好！我们热忱欢迎您入住××花园！

您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。

（一）请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。

（二）为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。

各楼各层办理入伙手续时间分配表（略）。

阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________.

特此通知

××房地产开发公司

××物业管理公司

________年____月____日

来源：建设工程教育网