2013年土地估价师考试《土地估价实务》考点1

时间：2013-05-06  来源：建设工程网  编辑：  打印

核心内容：2013年全国土地估价师考试时间确定于9月14日、15日举行，建设工程网校特为广大学员搜集整理了《土地估价实务》考点知识解析，供学员复习参考。

土地价格修正与确定

1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

2.成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：

K=1-1/(1+r)n

式中：K——年期修正系数;

r——土地还原率;

n——土地使用权年期。

是否进行年期修正要具体分析：

(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;

(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

3.如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：

可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积。

4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

地价格的计算

计算公式为：

地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有采用。需要指出的是：这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。

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