土地估价师资料：土地估价的原则与方法（4）

时间：2010-09-14  来源：  编辑：  打印

（七）贡献原则

就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动 之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应 特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物 价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

例题：判断题：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。 来源：

（八）变动原则

在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

（九）协调原则

在土地估价时，一定要认真分析 土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块 的收益量和价格。

以上对九项土地估价原则作了概略说明。应当注意的是，这 些原则都不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此， 土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地的价格。

三、土地估价方法

土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本 估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定 区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关 地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法关键在于建立评估标准，需进行大量资料调查、处理和分析，而根据评估标准评估宗 地地价则相对简便快速，因此此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

来源：建设工程教育网