2010年土地估价师资料：土地制度知识点汇总（6）

时间：2010-09-14  来源：  编辑：  打印

土地制度的概念与构成

一、土地制度（landed institutions）的概念

土地制度的概念，有多种表述：巴洛维（Barlowe）认为：“影响不动产资源所有权和利用的制度因素就是土地制度”[1][1]；而多数人认为，土地制度有狭义和广义之分。广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方面的制度，即涉及到生产力和生产关系两方面的制度内容。而狭义的土地制度是指约束人们土地经济关系的规则的集合，是关于人们之间围绕土地所有、使用、收益而发生的生产关系制度，即反映着人与人之间的土地经济关系，是一种经济制度，即土地经济制度。土地经济学中的土地制度则通常以土地经济制度讨论为主。

二、土地制度的构成

张德粹将土地制度分为五个构成部分：①土地所有权制度；②土地使用权制度；③土地佃债制度；④土地抵押制度；⑤政府对土地的管制权

一般而论，完整的土地制度由土地所有制度、土地使用制度和土地国家管理制度三大部分构成。

1．土地所有制度。土地所有制是指社会经济制度下拥有土地的经济形式。土地所有制可区分为两大类型，即土地公有制和土地私有制。但在有些国家，公有制与私有制并存。

2．土地使用制度。土地使用制度是指对土地使用的程序、条件和形式的规定。一般地讲，土地所有制决定着土地使用制，每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制度及其具体形式。按土地所有权与使用权相互关系的不同，土地使用制可分为两类，两权合一和两权分离。就两权分离的土地使用制又可分为有偿使用和无偿使用两类。而有偿使用制度，不管其形式如何，其实质是土地租赁关系。

3．土地国家管理制度。土地国家管理制度，是指国家政权以社会代表的身份，对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的集合。土地的国家管理由中央政府和地方政府来实施。

　　三、土地制度的功能

土地制度的功能主要体现在以下四个方面：

1．保障（Insurance）功能

土地制度应首先保证土地关系的利益相关点（当事人）的决策权和经济利益的实现，从而使土地制度得以运行。

2．激励（Incentive）功能

土地制度的激励机制是指对土地关系的利益相关者激发动机、鼓励行为、调动积极性的形成动力的机制和作用，也就是引导人们实现外部性内在化的机制。

　　3．约束（Restrictions）功能

土地制度的约束功能是对利益相关者的机会主义行为进行抑制的功能，即对利益相关者追求利益实现和不遭损失而设置的警戒线和规范行为的动力的功能。

4．资源配置（allocation）功能

土地制度的资源配置功能，是指能以按价格信号或效益原则将资源由低效率向效率方向配置的作用机制。这种配置功能发挥，在宏观上表现为政府以一定的手段调控土地资源在不同用途、部门之间的配置，在微观上，表现为土地所有者或经营者依据一定信息（市场和政府政策）进行土地资源的开发与利用。

土地制度的四种功能，是相辅相成的。只有保障功能和约束功能健全，激励功能才易奏效；而只有在足够的激励之下，资源的配置才会更合理、有效。这四种功能，归结起来，就是使土地得到更为有效率的配置，又能使利益相关者之间合理地分配土地上的收益，从而达到效率与公平的统一。

来源：建设工程教育网